Сетевая библиотекаСетевая библиотека

задачи ПГСХА

Дата публикации: 08.02.2019
Тип: Текстовые документы DOC
Размер: 259 Кбайт
Идентификатор документа: -35982457_490026923
Файлы этого типа можно открыть с помощью программы:
Microsoft Word из пакета Microsoft Office
Для скачивания файла Вам необходимо подтвердить, что Вы не робот


Не то что нужно?


Вернуться к поиску
Задача 1 Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу 16,5 года, если сегодня внести на счет, приносящий 22% годовых 2750 руб.? Начисление процентов осуществляется ежемесячно. Решение: Если начисления осуществляются чаще, чем один раз в год, то формула преобразуется в следующую: k– частота накоплений в год. руб. Задача 2 Определить текущую стоимость 4800 руб., которые будут получены через 8 лет при 23% ставке дисконта. Начисление процентов осуществляется еженедельно Решение: Еженедельное руб. Задача 3 Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем 21% годовых к концу 15 мес., если ежемесячно откладывать на счет 2900 руб. Решение: При платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год в конце каждого периода: руб. При платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год в начале каждого периода: руб. Ответ: Накопление денежной единицы за 15 мес. равно 16104,55 руб. в конце каждого периода и 16950,04 руб. в начале каждого периода. Задача 4 Определить какими должны быть платежи чтобы к концу 5 лет иметь на счете приносящем 20% годовых 11000 руб. Решение: При платежах (поступлениях), осуществляемых чаще, чем 1 раз в год: При ежеквартальных платежах: руб. При еженедельных платежах: руб. Ответ: При ежеквартальных платежах они составят 332,67 руб., при еженедельных 26,76 руб. Задача 5 Кредит в размере 175000 руб. выдан на 7 лет под 17% годовых. Определить размер аннуитетных платежей. Выплаты по кредиту осуществляются ежемесячно. Решение: При платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год используется следующая формула: тыс. руб. Ответ: Взнос на амортизацию единицы равен 3,58 тыс. руб. Задача 6 Договор аренды квартиры составлен на 24 мес. Определить текущую стоимость арендных платежей при 19% ставке дисконтирования. Арендная плата вносится: а) в размере 8500 руб. в конце каждого месяца, б) в размере 8500 руб. в конце каждого месяца Решение: PMT – равновеликие периодические платежи. Если частота начислений превышает 1 раз в год, то в конце каждого периода: руб. Если частота начислений превышает 1 раз в год, то в НАЧАЛЕ каждого периода: руб. Ответ: Текущая стоимость аннуитета равна 168622 руб. в конце каждого месяца, и 177122 в начале каждого месяца. Задача 7 Свободный земельный участок под магазин оценен в 535 000 руб. Ставка дохода для аналогичных объектов торговли определена в 13%. Размер ежегодного чистого операционного дохода бизнеса составляет 862 000 руб. Продолжительность экономической жизни здания 50 лет. Определить стоимость здания магазина. Решение: Определяется доход, относимый к земле: NOI = V * R = 535000*0,13 = 69 550 руб. Находится доход, относимый к зданию: NOIв = 862 000-69 550= 792 450 руб. Рассчитывается ставка капитализации для здания магазина (по методу Ринга) Rв = 13% + 100%/50 =13% + 2% = 15% или 0,15 Капитализируется доход, приносимый зданием, в его стоимость: V = 792 450 /0,15 = 5 283 000 руб. Ответ: Стоимость здания равна 5 283 000 руб. Задача 8 В соответствии с инвестиционным проектом, вкладывая 1,8 млн. руб. в покупку оборудования сейчас, владелец кафе в течение последующих 5 лет получает годовой доход, приведенный в таблице: Дисконтирование будущих доходов (денежных потоков) Инвестиции, млн. руб. % Доход по периодам, тыс. руб. 1 2 3 4 5 1,8 13 255 340 550 770 960 Установить: Какова величина текущей стоимости доходов? Будет ли проект окупаемым, если ставка дохода составит 18% годовых? Решение: Текущая стоимость потока дохода на сегодня равна: тыс. руб. Чистая текущая стоимость дохода от инвестиций равна: тыс. руб. Ответ: Чистая текущая стоимость дохода от инвестиций равна 66,42 тыс. руб. Проект окупаем. Если ставка дохода составит 18% годовых? Текущая стоимость потока дохода на сегодня равна: тыс. руб. Чистая текущая стоимость дохода от инвестиций равна: тыс. руб. Ответ: Чистая текущая стоимость дохода от инвестиций равна -188,19 тыс. руб. Проект не окупаем. Задача 9 Требуется определить рыночную стоимость жилого дома общей площадью 450 м2 . Жилой дом (оцениваемый объект) оборудован центральным водоснабжением. Имеется информация по сделкам купли-продажи четырех аналогичных объектов в рассматриваемом загородном районе. Площадь земельных участков объекта оценки и аналогов одинаковая – 12 соток. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения (аналогов) приведены в таблице 4. Таблица 4 – Информация для проведения оценки Характеристика объекта Оцениваемый объект Объекты сравнения 1 2 3 4 Цена продажи 4350 4550 4650 5250 Площадь 550 450 450 550 550 Пергола - - + - - Пруд - + + - + Решение: Характеристика объекта Оцениваемый объект Объекты сравнения 1 2 3 4 Цена продажи 4350 площадь 4550 4650 5250 площадь Площадь 550 450 450 550 550 Поправка за различие площади 0 0 -900 -900 пергола - - пергола + пергола - - Поправка за перголу 0 -200 0 0 пруд - + + - пруд + пруд поправка 0 0 +600 0 Скорректированная цена 4550 4350 4350 4350 Кол-во поправок 0 1 2 1 Абсолютное значение поправок -0 -200 -300 -900 Рыночная цена 4350 Ответ: Стоимость объекта методом сравнения продаж равна 4350 тыс. руб. Задача 10 Определить рыночную стоимость офисного объекта недвижимости. Площадь земельного участка 4000 м2. Кадастровая стоимость земли 186 руб./ м2. Полезная площадь здания 2678 м2. Стоимость строительства здания млн. руб. 33,307. Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства. В оцениваемом здании необходимо провести восстановительные работы. Восстановительные работы Вид работ Стоимость, тыс. руб. Замена кровли 150 Отделка интерьеров 430 Демонтаж и модернизация отопительной системы 195 Ежегодные потери арендной платы 82 руб. м2. Валовой рентный мультипликатор 4,5. Решение: 1. Стоимость земельного участка = площадь участка * кадастровую стоимость = 4000* 186 = 744 000 руб. 2. Полная восстановительная стоимость здания 33,307 * 1,2 = 39,97 млн. руб. 3. вычислим общий износ: Внешний износ: 2678*82* 4,5 = 988 182 руб. Общий износ = 580+195+988= 1763 тыс. руб. 4. Вычислим стоимость объекта недвижимости: V = 744 + (39 970- 1763) = 38 951 тыс. руб. Ответ: Стоимость объекта затратным подходом равна 38 951 тыс. руб. Задача 11 Ипотечный банк выдает кредит при условии, что DCR≥2,5. оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости, приносящей ежегодно 630 тыс. руб. ЧОД. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 2170 тыс. руб. на 27 лет под 11% годовых с ежемесячным погашением. Решение: Годовые расходы по обслуживанию долга: тыс. руб.*12 = 252 тыс. руб. Коэффициент покрытия долга = NOI/DS = 630/252= 2,5 равно 2,5 Ответ: Коэффициент покрытия долга равен 2,5. Кредит будет предоставлен. Задача 12 Определить рыночную стоимость недвижимости, ЧОД которой составит следующие величины: в 1-й год – 160 тыс. руб., во 2-й – 300 тыс. руб., в 3-ий – 500 тыс. руб., в 4-ый – 800 тыс. руб., в 5ый – 1000 тыс. руб. Цена продажи объекта в конце 5-го года ожидается в размере 2200 тыс. руб. Ставка дохода на собственный капитал инвестора 15%. Инвестор получает в банке кредит в сумме 895 тыс. руб. на 21 лет под 14%. Долг погашается ежегодно равными частями с начислением процентов на остаток долга. Решение: Составление графика погашения кредита в течение анализируемого периода и расчет доходов по обслуживанию долга. Анализируемый период до момента продажи объекта недвижимости составляет 5 лет. № п/п Показатель Периоды (годы) 1 2 3 4 5 1 Сумма погашаемого кредита, тыс. руб. (895/21) 42,62 42,62 42,62 42,62 42,62 2 Остаток долга на конец года, тыс. руб. 895 852,38 809,76 767,14 724,52 3 Сумма начисленных процентов, ставка 14% 125,30 119,33 113,37 107,40 101,43 4 Расходы по обслуживанию долга (стр. 1+3) 167,92 161,95 155,99 150,02 144,05 Расчет суммы дисконтированных денежных потоков. Применяется фактор текущей стоимости денежной единицы. № п/п Показатель Периоды (годы) 1 2 3 4 5 1 ЧОД, по условия 160 300 500 800 1000 2 Расходы по обслуживанию долга 167,92 161,95 155,99 150,02 144,05 3 Денежные поступления (1-2) -7,92 138,05 344,01 649,98 855,95 4 Фактор текущей стоимости денежной единицы (ежегодно, 15%, 1-5 лет) 0,8696 0,7561 0,6575 0,5718 0,4972 5 Дисконтированные денежные поступления (стр. 3*4) -6,89 104,38 226,19 371,66 425,58 6 Сумма дисконтирвоанных поступлений, ТЫС. РУБ. 1120,92 Расчет текущей стоимости выручки от продажи объектов недвижимости: Цена продажи = 2200 тыс. руб. Остаток долга на конец 5-го года = 724,52 тыс. руб. Выручка от продажи = 2200- 724,52 = 1475,48 тыс. руб. Текущая стоимость выручки от продажи = 1475,48 *0,4972 = 733,61 тыс. руб. Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора: V = 1120,92 + 733,61 = 1854,53 тыс. руб. Оценка рыночной стоимости недвижимости V = 895+1854,53 = 2749,53 тыс. руб. Задача 13 Кредит в размере 250 тыс. руб. выдан на 32 мес. Под 14% годовых. Определить стоимость кредита при возврате аннуитетными платежами. Решение: Расчет ежемесячного равновеликого платежа: руб. Расчет величины ежегодного платежа по кредиту: 11192,28 *12 = 134307,4 руб. Определение стоимости кредита: V = 11192,28 *32 = 358153 руб. Представим в таблице: № месяца Остатко задолженности платежи по кредиту % по кредиту сумма платежа 1 290000,00 7325,62 3866,67 11192,28 2 282674,38 7423,29 3768,99 11192,28 3 275251,09 7522,27 3670,01 11192,28 4 267728,83 7622,56 3569,72 11192,28 5 260106,26 7724,20 3468,08 11192,28 6 252382,06 7827,19 3365,09 11192,28 7 244554,87 7931,55 3260,73 11192,28 8 236623,32 8037,30 3154,98 11192,28 9 228586,02 8144,47 3047,81 11192,28 10 220441,55 8253,06 2939,22 11192,28 11 212188,49 8363,10 2829,18 11192,28 12 203825,38 8474,61 2717,67 11192,28 13 195350,77 8587,61 2604,68 11192,28 14 186763,17 8702,11 2490,18 11192,28 15 178061,06 8818,13 2374,15 11192,28 16 169242,93 8935,71 2256,57 11192,28 17 160307,22 9054,85 2137,43 11192,28 18 151252,36 9175,58 2016,70 11192,28 19 142076,78 9297,93 1894,36 11192,28 20 132778,85 9421,90 1770,38 11192,28 21 123356,96 9547,52 1644,76 11192,28 22 113809,43 9674,82 1517,46 11192,28 23 104134,61 9803,82 1388,46 11192,28 24 94330,79 9934,54 1257,74 11192,28 25 84396,25 10067,00 1125,28 11192,28 26 74329,25 10201,23 991,06 11192,28 27 64128,03 10337,24 855,04 11192,28 28 53790,78 10475,07 717,21 11192,28 29 43315,71 10614,74 577,54 11192,28 30 32700,97 10756,27 436,01 11192,28 31 21944,70 10899,69 292,60 11192,28 32 11045,02 11045,02 147,27 11192,28 ИТОГО: 290000,00 68153,04 358153,04 Ответ: Стоимость кредита равна 358153 руб. Задача 14 Определите стоимость кредита при возврате дифференцированными платежами. Использовать условия предыдущей задачи 13. Кредит в размере 250 тыс. руб. выдан на 32 мес. Под 14% годовых. Решение: Расчеты приведены в таблице: № месяца Остатко задолженности платежи по кредиту % по кредиту сумма платежа 1 250000,00 7812,50 2916,67 10729,17 2 242187,50 7812,50 2825,52 10638,02 3 234375,00 7812,50 2734,38 10546,88 4 226562,50 7812,50 2643,23 10455,73 5 218750,00 7812,50 2552,08 10364,58 6 210937,50 7812,50 2460,94 10273,44 7 203125,00 7812,50 2369,79 10182,29 8 195312,50 7812,50 2278,65 10091,15 9 187500,00 7812,50 2187,50 10000,00 10 179687,50 7812,50 2096,35 9908,85 11 171875,00 7812,50 2005,21 9817,71 12 164062,50 7812,50 1914,06 9726,56 13 156250,00 7812,50 1822,92 9635,42 14 148437,50 7812,50 1731,77 9544,27 15 140625,00 7812,50 1640,63 9453,13 16 132812,50 7812,50 1549,48 9361,98 17 125000,00 7812,50 1458,33 9270,83 18 117187,50 7812,50 1367,19 9179,69 19 109375,00 7812,50 1276,04 9088,54 20 101562,50 7812,50 1184,90 8997,40 21 93750,00 7812,50 1093,75 8906,25 22 85937,50 7812,50 1002,60 8815,10 23 78125,00 7812,50 911,46 8723,96 24 70312,50 7812,50 820,31 8632,81 25 62500,00 7812,50 729,17 8541,67 26 54687,50 7812,50 638,02 8450,52 27 46875,00 7812,50 546,88 8359,38 28 39062,50 7812,50 455,73 8268,23 29 31250,00 7812,50 364,58 8177,08 30 23437,50 7812,50 273,44 8085,94 31 15625,00 7812,50 182,29 7994,79 32 7812,50 7812,50 91,15 7903,65 ИТОГО: 250000,00 48125,00 298125,00 Ответ: Стоимость кредита дифференцированными платежами равна 298 125 руб. Задача 15 Инвестиционный проект строительства гостиницы требует вложения 21010 тыс. руб., прогнозируемый поток доходов составит величины, представленные в таблице 12. Ставка дисконта – 8%. Решение: Определяется текущая стоимость доходов по проекту (дисконтируются денежные потоки) Таблица 12 – Определение срока окупаемости инвестиций № п/п Показатель Периоды (годы) 0 1 2 3 4 5 1 Поток доходов, тыс. руб. -21010 3640 7200 10390 12500 15950 2 Фактор текущей стоимости денежной единицы (ежегодно, 8%,) 1 0,9259 0,8573 0,7938 0,7350 0,6806 3 Дисконтированные денежные поступления (стр. 1*2) -21010,00 3370,37 6172,84 8247,92 9187,87 10855,30 4 Накопленный дисконтированный поток -21010,00 -17639,63 -11466,79 -3218,87 5969,00 16824,30 Рассчитывается срок окупаемости проекта Ток = 3+3218,87/9187,87 = 3,35 года Ответ: Срок окупаемости проекта равен 3,35 года. Задача 16 Рассчитать показатель чистой текущей стоимости доходов по анализируемому проекту строительства гостиницы (на условиях предыдущей задачи 15.). Решение: № п/п Показатель Периоды (годы) 0 1 2 3 4 5 1 Поток доходов, тыс. руб. -21010 3640 7200 10390 12500 15950 2 Фактор текущей стоимости денежной единицы (ежегодно, 8%,) 1 0,9259 0,8573 0,7938 0,7350 0,6806 3 Дисконтированные денежные поступления (стр. 1*2) -21010,00 3370,37 6172,84 8247,92 9187,87 10855,30 4 Накопленный дисконтированный поток -21010,00 -17639,63 -11466,79 -3218,87 5969,00 16824,30 Ответ: NPV равен 16824,30 тыс. руб. Задача 17 Определить ставки доходности двух проектов инвестирования недвижимости, если известны следующие данные: по проекту №1 (условия предыдущей задачи 16, кроме ставки дисконтирования, проект №2 требует инвестирования 22100 тыс. руб. и обеспечивает поток доходов в течение 5 лет в следующем размере: 3900,6660, 11910, 13500, 18000 тыс. руб. Ставка дисконтирования, используемая для принятия решения – 17%. Решение: Рассчитываем величину NPV по каждому проекту: Показатель Проект №1 Проект №2 Суммарный приведенный поток доходов при ставке 8% 37834,30 31049,08 Затраты по проекту К, тыс. руб. 21010 22100 Чистая текущая стоимость, NPV, тыс. руб. 16824,30 8949,08 0,80077592 0,4049359 Находим показатель ставки доходности проекта PI1 = NPV / К = 16824/21010 = 0,8 или 80% PI2 = NPV / К = 8949,08/22100 = 0,4 или 40% Вывод: Установлено, что более выгодным является проект №1, имеющий наибольшую эффективность единицы инвестиций – 80%. Задача 18 Рассчитать внутреннюю ставку доходности по проекту строительства гостиницы (на условиях задачи 15.) Решение: Сумма потока доходов, дисконтированного по ставке 8% (в задаче 16) составляет 37834,30 тыс. руб. Величина NPV при ставке 8% равна 16824 тыс. руб., т.ее. NPV больше 0. Следовательно данная ставка дисконтирования принимается за максимальную соответственно сумме приведенных доходов. Вторая ставка значение которой должно быть больше пусть будет равно 30%. Рассчитывается суммарный поток доходов по ставке 30% = 20461,93 тыс. руб. NPV = 20461,93-21010= -548,07 тыс. руб. Составим пропорции и решим уравнение Ответ: Внутренняя ставка равна доходности по проекту 29% Задача 19 Рассчитать модифицированную ставку доходности проекта строительства гостиницы (на условиях задачи 15). Затраты по бизнес-плану в размере 21010 тыс. руб. распределены на 2 года – 12580 в первый и 8430 тыс. руб. во второй год. Решение: Средства предназначенные для вложения в проект во втором году могут быть помещены на 1 год в безопасный проект, например в ГЦБ. Если они обеспечивают доход 4% годовых, то инвестор в первый год должен вложить следующие величины: PV1 = 12580 тыс. руб. в основной проект PV2 = 8430*0,961538 (4% 1 год) = 8105 тыс. руб. в ГЦБ Таким образом суммарные инвестиции (дисконтированные затраты) составят 20685 тыс. руб. Определяется будущая стоимость доходов от проекта (на конец 5-го года), при условии, что круговая ставка доходности равна 8%. № п/п Показатель Периоды (годы) 0 1 2 3 4 5 1 Поток доходов, тыс. руб. 3640 7200 10390 12500 15950 2 Фактор текущей стоимости денежной единицы (ежегодно, 8%,) 1,3605 1,3605 1,3605 1,3605 1,3605 Суммарные доходы 3 Дисконтированные денежные поступления (стр. 1*2) 4952,18 9795,52 14135,48 17006,11 21699,80 67589,09 4 Накопленный дисконтированный поток 0,00 4952,18 14747,70 28883,18 45889,29 67589,09 Определяем модифицированную ставку доходности проекта Ответ: Модифицированная ставка доходности проекта равна 22%. HYPER13PAGE HYPER15 1