Сетевая библиотекаСетевая библиотека
Оценка стоимости имущества Коллектив авторов Университетская серия В учебнике рассматриваются вопросы оценки стоимости отдельных видов имущества: рыночной стоимости недвижимого имущества, в том числе земельных участков, кадастровой оценки недвижимости, рыночной стоимости нематериальных активов. Предлагаются электронные приложения с примерами отчетов об оценке по указанным видам активов (размещены на сайте Центра профессиональной переподготовки Университета «Синергия» www.c-pp.ru). Предназначен для широкой аудитории – от студентов до преподавателей вузов и практикующих оценщиков, предпринимателей и экономистов. Оценка стоимости имущества Введение Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана обеспечивать равные права всем членам общества путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств. Развитие оценочной деятельности – составная часть общего процесса реформирования экономики и создания правового государства. В условиях кризиса роль оценочной деятельности является не менее актуальной, чем в условиях экономического роста. Неопределенность в принятии решений в области инвестиций, при приобретении недвижимого имущества, объектов интеллектуальной собственности и других видов активов обусловливает необходимость привлечения специалистов для адекватной и профессиональной оценки их стоимости. Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средство производства и предмет личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т. п. Таким образом, недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и являясь той пространственной средой, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – это основная составляющая национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства. Особое место в оценке недвижимого имущества занимает оценка прав на земельные участки. Земля – невосполнимый ресурс, оценка его стоимости и связанных с ним прав имеет ряд особенностей, которые и рассмотрены авторами пособия. В последнее время растет недовольство общественности результатами кадастровой оценки недвижимости. Как в научной литературе, так и в средствах массовой информации поднимаются вопросы несоответствия рыночной и кадастровой стоимости, несовершенства системы кадастровой оценки и необходимости ее реформирования. Летом 2016 г. был принят Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» (от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ), который определяет порядок формирования кадастровой стоимости недвижимости. Этот порядок и особенности рассматривает отдельный раздел учебника. Кадастровая стоимость – ключевой экономический показатель, характеризующий объект недвижимости, применяется для расчета налоговых платежей и обеспечивает реализацию фискальной функции кадастра. Нематериальные активы в последние десятилетия заняли важное место в составе стоимости имущественных комплексов предприятий и бизнеса. В большей мере рост стоимости бизнеса обусловлен развитием нематериальной и интеллектуальной составляющих бизнеса. В учебнике читатели увидят большой раздел, посвященный вопросам оценки стоимости нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности, интеллектуального капитала предприятия, товарных знаков и брендов. Кроме того, в учебнике есть разделы, посвященные вопросам оценки стоимости машин, оборудования и транспортных средств. Авторы отразили методику формирования стоимости объектов в доходном, сравнительном и затратном подходах, уделили особое внимание методам определения износа машин и оборудования, транспортных средств. Над учебником работал коллектив профессионалов, ведущих научную работу и практикующих в соответствующих направлениях оценочной деятельности. В состав авторского коллектива входят штатные сотрудники кафедры Оценочной деятельности и корпоративных финансов Университета «Синергия» к. э. н. Н. В. Мирзоян, О. М. Ванданимаева, к. э. н. Н. Н. Ивлиева, д. э. н. И. В. Косорукова, к. э. н. С. В. Плясова; практикующие оценщики и руководители оценочных компаний, эксперты СРОО П. В. Дронов, к. т. н. М. Ю. Рожков, к. т. н. А. Н. Фоменко; а также члены Правления и Экспертного совета Ассоциации «Кадастр-оценка» – д. э. н., профессор Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова С. И. Носов, к. с.-х. н., доцент Российского университета дружбы народов Б. Е. Бондарев. Список используемых сокращений БК РФ – Бюджетный кодекс Российской Федерации ВК РФ – Водный кодекс Российской Федерации ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации ГрК РФ – Градостроительный кодекс Российской Федерации ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации ЛК РФ – Лесной кодекс Российской Федерации НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации Раздел I Оценка стоимости объектов недвижимости • Основные понятия оценки объектов недвижимости • Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки стоимости объекта недвижимости • Доходный подход к оценке недвижимости • Сравнительный подход к оценке недвижимости • Затратный подход к оценке недвижимости • Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости • Управление недвижимостью Глава 1 Основные понятия оценки объектов недвижимости • Понятие объекта недвижимости как объекта оценки • Основные этапы оценки недвижимости 1.1. Понятие объекта недвижимости как объекта оценки Недвижимое имущество, занимая центральное место в любом общественном устройстве, выполняет параллельно две существенные функции, а именно: средства производства и предмета личного потребления для проживания, культурного досуга и т. п. Недвижимое имущество является важнейшей составляющей экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве значимого экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Дадим характеристику объектам недвижимости, которые определены в российских нормативно-правовых актах. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В соответствии со ст. 130, 132 ГК РФ к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Предприятия как имущественные комплексы признаются недвижимостью. В соответствии со ст. 133 недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. Рассмотрим на рис. 1.1 состав объектов недвижимости в соответствии с ГК РФ и применяемые подходы и методы оценки. В соответствии с п. 4 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» объектами оценки могут выступать: ? застроенные земельные участки; ? незастроенные земельные участки; ? объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства; ? жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству; ? доли в праве на объект недвижимости. Земельный участок как объект права на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи[1 - Ст. 3, Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 3.07.2016 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 1.01.2017 г.).]. Недра – часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы[2 - Федеральный закон от 21.02.1992 г. № 2395–1 «О недрах» (в ред. от 3.10.2016 г. № 52-ФЗ).]. Рис. 1.1. Понятие недвижимости в определении ГК РФ и в качестве объекта оценки В ГК РФ к недвижимым вещам отнесены объекты, которые требуют обязательной государственной регистрации. В качестве объекта оценки к объектам недвижимости относятся земельные участки и объекты, которые в совокупности с земельным участком составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое. В состав объекта недвижимости входят природные («земельный участок») и рукотворные компоненты («улучшения»). Земельные участки в зависимости от наборов их характерных признаков делят на две группы: ? «свободные земельные участки», т. е. земельные участки, свободные от строений (зданий и сооружений), коммуникаций и многолетних насаждений, в том числе с недрами под земной поверхностью, с обособленными водоемами и лесами на поверхности. Эти участки предназначаются для застройки или производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и полезных ископаемых; ? «земельные участки с улучшениями», т. е. земельные участки с многолетними насаждениями, коммуникациями, зданиями и (или) сооружениями всевозможного назначения. Улучшения земельных участков делят на следующие группы: строения (здания и сооружения), инженерные коммуникации, насаждения. Строения условно подразделяют на две группы: ? здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых человеком с использованием машин и оборудования; ? сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения. По функциональному назначению выделяют две важнейшие группы строений: объекты жилые и нежилые. Строения подразделяют на гражданские (жилые и общественные) и промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские). Инженерные коммуникации – внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги. Рассмотрев физические составляющие объекта недвижимости как объекта оценки, необходимо отметить, что стоимость объекта недвижимости оценивается с обязательным учетом оцениваемого объема прав на объект оценки, поэтому рассмотрим виды прав на объекты недвижимости в соответствии с действующим российским законодательством. Правовые основы регулирования отношений, возникающих по поводу недвижимости, сформулированы в ст. 71, 72 и 76 Конституции РФ и регулируются законодательством различных отраслей права: гражданского, жилищного, земельного и т. д. Краеугольным камнем отношений по поводу недвижимости является вещное право. Вещное право – право, дающее лицу юридическую власть над вещью. Согласно ГК РФ определены следующие вещные права: ? право собственности (ст. 209); ? право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265); ? право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268); ? право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294); ? право оперативного управления имуществом (ст. 296); ? право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 274, 277). За исключением права собственности (первичное право), все другие вещные права являются правами на чужие вещи (вторичные права). Право собственности раскрывается посредством характеристики правомочий, являющихся компонентами права собственности. К ним относятся права распоряжения, пользования и владения. Субъектами права собственности могут быть граждане и юридические лица (частная собственность), Российская Федерация и субъекты РФ (государственная собственность), муниципалитеты (муниципальная собственность). Указанные субъекты (два или более) могут обладать общей собственностью – с определением доли каждого (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). В общей совместной собственности (без определения долей) владение и пользование имуществом осуществляется всеми участниками сообща, а распоряжение – с согласия всех участников, независимо от лица непосредственного участника сделки. Право пожизненного наследуемого владения обеспечивает субъекту этого права и его наследникам возможность реализовать по отношению к этому земельному участку права пользования и владения (в соответствии с целевым назначением земель, к которым участок отнесен) без права распоряжения. Право постоянного (бессрочного) пользования аналогично предыдущему, но без прав наследования и прав передачи участка другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения собственника. Право хозяйственного ведения обеспечивает унитарному предприятию реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению собственника – и ограниченного распоряжения (аренда, залог, вклад в уставный капитал), без ограничения целей использования имущества, но с правом собственника на получение части прибыли от этого использования. Право оперативного управления идентично предыдущему праву, но имеет дополнительные ограничения: по использованию имущества (только для целей уставной деятельности – с возможностью изъятия части имущества при нецелевом использовании) и по распоряжению им (не предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду и пр. – даже с разрешения собственника). Ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). Сервитут – вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Право пользования при этом связывается не с субъектом права собственности, а с вещью. В случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу юридическая сила этого сервитута сохраняется; сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Ипотека – форма организации получения залогодателем (лицом, берущим на себя долговое обязательство) ссуды под залог объекта недвижимости. Ипотека обеспечивает гарантии возвратности ссуды путем обременения права собственности на предмет залога правом залогодержателя (первичного кредитора или иного держателя залогового обязательства) на преимущественное удовлетворение основного требования из стоимости заложенного объекта. При этом залогодержатель не приобретает права собственности, а также прав пользования или владения объектом даже при нарушении должником своих обязательств. Право на обеспечение возвратности кредита реализуется путем получения залогодателем соответствующей части суммы, вырученной от продажи объекта на публичных торгах, осуществляемых по решению суда специализированной организацией. Одновременно с этим из упомянутой суммы выручки возмещаются судебные издержки и расходы на реализацию предмета залога. Залогодатель вправе также получать компенсацию убытков и неустоек, возникающих вследствие неисполнения или задержки в исполнении обязательств, а также процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами. Важно, что залогодержатель сохраняет свое право на предмет залога и в случае изменения его юридической судьбы по решению собственника (залогодателя). В гражданском законодательстве предусмотрено также право аренды на объект недвижимости в соответствии со ст. 313 и п. 3 ст. 335 ГК РФ. Аренда объектов недвижимости осуществляется на основании договора аренды. Арендатор недвижимости имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду. По истечении срока договора аренды его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды объекта недвижимости. Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Договор аренды может быть заключен на определенный срок и без указания срока. Все условия аренды объекта недвижимости устанавливаются договором аренды, общие положения договора аренды должны соответствовать требованиям ГК РФ. Объекты недвижимости разнородны по своим физическим характеристикам (см. рис. 1.1), поэтому в разделе I настоящего пособия рассмотрены вопросы оценки единых объектов недвижимости (застроенных земельных участков, когда полезность объекта недвижимости заключена в местоположении и физических характеристиках здания или помещения). Застроенный земельный участок (земельный участок/часть земельного участка + здание/помещение) будет рассмотрен как базовый объект недвижимости, а затем в разделе II пособия рассмотрим особенности оценки земельных участков, которые необходимо учитывать в ходе оценки. 1.2. Основные этапы оценки недвижимости Проведение оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку до составления отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение оценки включает следующие этапы[3 - Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 г. № 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».]: ? заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; ? сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; ? применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; ? согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; ? составление отчета об оценке. Задание на оценку содержит следующую информацию[4 - Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 г. № 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».]: ? объект оценки; ? права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки; ? цель оценки; ? предполагаемое использование результатов оценки; ? вид стоимости; ? дату оценки; ? допущения, на которых должна основываться оценка; ? иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки. В соответствии с п. 8 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию: ? состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии); ? характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики; ? права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. В соответствии с п. 8 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе: ? рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях); ? затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; ? убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях; ? затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка. Идентификация объекта оценки и оцениваемого объема прав проводится на основе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на объект недвижимости и визуального осмотра. Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы объекта недвижимости. В соответствии с п. 6 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда). В соответствии с п. 7 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при отсутствии документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременении), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременении) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное. Определение цели оценки. Целью оценки является определение стоимости недвижимости, которая в соответствии с действующими международными и российскими стандартами оценки проявляется в различных видах. Вид стоимости объекта оценки диктуется рядом факторов, к которым относятся связанные с ним оцениваемые имущественные права, сфера применения или назначение результатов оценки. В соответствии с действующими российскими стандартами оценки для недвижимости определяют следующие виды стоимости[5 - Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».]: ? рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; ? инвестиционная стоимость – стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки; ? ликвидационная стоимость – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества; ? кадастровая стоимость – определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях: ? при изъятии имущества для государственных нужд; ? при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества; ? при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; ? при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал; ? при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; ? при определении стоимости безвозмездно полученного имущества. Определение ограничений устанавливается оценщиком на основе анализа используемых данных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних экспертов, способов проверки достоверности информации, а также полноты включения промежуточной и вспомогательной информации в окончательный отчет. Указание ограничивающих условий в отчете позволяет своевременно информировать заказчика и других пользователей отчета. При осуществлении сбора и анализа информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости, в том числе: ? информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; ? информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; ? информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если она соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. В соответствии с п. 5 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно, близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. В ходе оценки стоимости недвижимости необходимо проводить анализ достаточности и достоверности информации. Специфика объекта недвижимости заключается в наличии множества вариантов использования, поэтому для объектов недвижимости необходимо до проведения расчета стоимости объекта недвижимости выявить наиболее эффективное использование объекта недвижимости. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости. Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта. Применение подходов и методов к оценке и расчет стоимости объекта недвижимости проводится на основе собранной информации об объекте и ценообразующих факторах, влияющих на стоимость объекта. Оценщик при проведении оценки обязан использовать доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, подобный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания. Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида стоимости, характеристик объекта оценки, информации по объекту оценки и аналогичным объектам недвижимости и так далее выбирает один или несколько методов оценки в рамках каждого подхода. Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке. Согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки осуществляется для получения итоговой стоимости объекта оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода. При согласовании результатов расчета стоимости объекта недвижимости должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Итоговая стоимость объекта оценки должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях). Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов. Составление отчета об оценке рыночной или иной стоимости объекта оценки – заключительный этап процесса оценки. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 06.12.2014 г.) (далее – Закон об оценочной деятельности) и Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке»[6 - Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3) (ред. от 06.12.2016 г.)».]. Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. При составлении отчета об оценке необходимо придерживаться следующих принципов: ? в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); ? информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); ? содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); ? состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); ? отчет об оценке не должен содержать информацию, не используемую при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности). Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. В отчете об оценке должны содержаться следующие разделы: 1) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны быть: ? общая информация, идентифицирующая объект оценки; ? результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; ? итоговая величина стоимости объекта оценки; 2) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; 3) сведения о заказчике оценки и об оценщике; 4) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки; 5) применяемые стандарты оценочной деятельности; 6) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки; 7) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость; 8) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке; 9) согласование результатов. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии). В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки. Контрольные вопросы 1. В каких нормативно-правовых актах дается определение объектов недвижимости? 2. Являются ли объекты недвижимости однородными объектами, для которых существует единая методика оценки? 3. Анализируя правовые характеристики объекта недвижимости как объекта оценки, укажите, какие виды прав могут быть выявлены на здания/улучшения. 4. Анализируя правовые характеристики объекта недвижимости как объекта оценки, укажите, какие виды прав могут быть выявлены на земельный участок. 5. Является ли обязательным по российскому законодательству совпадение вида права на земельный участок и улучшения? 6. В каких нормативно-правовых актах изложены требования к отчету об оценке стоимости объекта недвижимости? 7. Какие разделы должен включать отчет об оценке стоимости объекта недвижимости? 8. Необходимо ли прикладывать к отчету все документы, полученные от заказчика по объекту? 9. Какие характеристики указываются при описании улучшений земельного участка? 10. Какие характеристики указываются при описании земельного участка? Задания 1. Выделите объекты, относящиеся к объектам недвижимости по ГК РФ: а) земельные участки; б) участки недр; в) обособленные водные объекты; г) леса; д) многолетние насаждения; е) здания; ж) сооружения; з) морские суда; и) воздушные суда; к) суда внутреннего плавания; л) космические объекты; м) имущественные комплексы предприятий. 2. Выделите объекты, не относящиеся к объектам недвижимости по ГК РФ: а) морские суда; б) грузовые автомобили; в) воздушные суда; г) легковые автомобили; д) суда внутреннего плавания; е) пассажирские поезда; ж) космические объекты. 3. Отразите порядок проведения оценки стоимости недвижимости с помощью нумерации отдельных этапов: а) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; б) составление отчета об оценке; в) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; г) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; д) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. 4. Отметьте, что должно включать задание на оценку из списка, предложенного ниже: а) предоставленные документы по объекту оценки; б) имущественные права на объект оценки; в) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения; г) допущения, на которых основывается оценка; д) срок проведения оценки; е) ограничения, на которых основывается оценка. 5. Отметьте верное утверждение из предложенного списка: а) требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются только Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке»; б) требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются только Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп. на дату оценки); в) требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп. на дату оценки) и Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке». Глава 2 Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки стоимости объекта недвижимости • Сбор информации для проведения оценки стоимости недвижимости • Анализ рынка недвижимости • Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости 2.1. Сбор информации для проведения оценки стоимости недвижимости Сбор исходной информации включает сбор документов, устанавливающих количественные, качественные и правовые характеристики объекта, осмотр объекта и сбор внешней (рыночной) информации. Сбор информации и анализ осуществляются для факторов, оказывающих непосредственное влияние на стоимость объекта недвижимости. Запрос документов у заказчика осуществляется в письменной форме. Передача документов фиксируется актом приема-передачи с указанием перечня запрашиваемых документов, даты их передачи, а также причин непредставления отдельных документов. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта Ниже приведен перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики, а также правовой статус объекта. 1. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы по объекту недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности и др.). 2. Документы по земельному участку (договор аренды, свидетельство на право собственности, кадастровый план, план границ, кадастровая справка и пр.). 3. Документы по инвестиционной деятельности (инвестиционный контракт с дополнительными соглашениями, распоряжение о вовлечении объекта в инвестиционную деятельность). 4. Документы, свидетельствующие о градостроительных ограничениях (акт разрешенного использования, документы о принадлежности объекта к памятникам, наличие рекреационных зон и др.). 5. Документы по обременениям (договоры аренды, залога и др.). 6. Документы технической инвентаризации (технические паспорта, экспликации, поэтажные планы и пр.). 7. Проектная документация, исполнительная документация по строительству. 8. Документы о проведении реконструкции, расширения, модернизации. 9. Эксплуатационная документация. 10. Акты обследования технического состояния. 11. Справка о балансовой стоимости объекта. 12. Справка о коммунальных платежах с указанием структуры. В соответствии с п. 6 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда). В соответствии с п. 7 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при отсутствии документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременении), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременении) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное. Осмотр объекта и фотофиксация Осмотр объекта включает ряд составляющих. 1. Осмотр местоположения. 2. Осмотр конструктивных, объемно-планировочных характеристик. 3. Осмотр инженерных коммуникаций. 4. Фиксация строительной готовности. 5. Фиксация технического состояния. 6. Фотофиксация. Предполагает фиксацию окружения, подъездов, переднего и заднего фасада здания, помещений разного конструктива, функционала, строительной готовности и технического состояния, особенностей объекта, а также других значимых ценообразующих характеристик объекта в случае их обнаружения. Проведенный осмотр должен позволять составить исчерпывающее описание видимых ценообразующих факторов объекта, указанных далее. В соответствии с п. 5 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно, близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. Описание объекта недвижимости Правовые характеристики. При установлении правовых характеристик необходимо определить все имеющиеся правоотношения в отношении объекта оценки и отдельных его составляющих. Указываются виды прав и обременений, субъекты прав, срочность прав, реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. При наличии инвестиционного контракта указываются права и обязательства сторон, условия их изменения. Все документы, которые описывают права на объект оценки, должны быть приведены в приложении к отчету. Физические характеристики. При установлении физических характеристик необходимо определить необходимые и достаточные ценообразующие факторы объекта оценки. Описание объекта оценки должно содержать следующие разделы: идентификацию объекта оценки, описание местоположения, описание земельного участка и описание улучшений. В разделе идентификации однозначно и кратко на основе поставленной задачи формулируется объект оценки. В частности указывается наименование, точный адрес, состав объекта оценки. Местоположение. Выбор границ описания и анализа местоположения определяется территориальными границами влияния внешней среды на стоимость объекта. Наиболее существенными и типичными факторами местоположения являются следующие: ? удаленность от центра города и локальных центров влияния (станций метро и центральных магистралей, оживленных улиц); ? развитость социально-бытовой инфраструктуры: наличие школ, детских садов, объектов культуры, магазинов и др.; ? окружающая застройка (плотность, высотность, функциональное назначение, уровень потребительских характеристик); ? наличие конкурирующих объектов; ? транспортная доступность объекта для клиентов, поставщиков и работников посредством общественного транспорта (характеризуемая расстоянием до остановок и наличием различных видов транспорта), доступность для личного транспорта (характеризуемая наличием автостоянок и удобных подъездов); ? инженерные сети, обеспеченность техническими мощностями; ? экологические условия; ? городское зонирование территории: дифференцированные ставки земельного налога и ставки аренды земельных участков, определяющие обязательные платежи за пользование или владение земельным участком; ? природно-климатические условия (климатические, геологические, гидрогеологические); ? перспективные планы развития квартала, района, города. Для каждого типа объектов с точки зрения функционального назначения и класса имеет место своя совокупность ключевых ценообразующих факторов местоположения, которые должны быть выявлены при анализе рынка. Для оценки в целях вовлечения в инвестпроект необходимо учесть динамику изменения факторов, формирующих стоимость, так как объект будет введен в эксплуатацию только через длительный срок (обычно 2–3 года), когда, например, новое строительство аналогичных объектов и усиление конкуренции или развитие района может изменить соотношение спроса и предложения. Земельный участок Основные характеристики земельного участка: ? адрес, кадастровый номер; ?площадь; ? оформленные права на земельный участок; ? разрешенное использование; ? разрешенная максимальная этажность и (или) максимальная плотность застройки; ?форма; ? геологические, гидрогеологические, сейсмологические, топографические характеристики; ? улучшения, относящиеся к земельному участку (инженерные коммуникации, благоустройство, озеленение, дороги, тротуары, подъездные пути, ограждение, парковка, охрана территории); ? размер платы за землю (арендная плата или земельный налог); ? наличие обременений, сервитутов. Улучшения Описание улучшений включает следующие составляющие: ? общая информация; ? характеристики строения; ? характеристики помещений; ? специальная информация; ? строительная готовность и техническое состояние. Общая информация: ? балансовая стоимость; ? год ввода в эксплуатацию; ? год последнего капремонта, реконструкции; ? серия типового проекта; ? строительный объем, общая площадь, площадь застройки; ? этажность; ? историческая и архитектурная ценность; ? текущее использование; ? группа капитальности. Характеристики строения включают конструктивную схему (каркасная с полным или неполным каркасом, бескаркасная) и конструктивные решения и материал основных конструкций: фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, каркас (колонны, балки, фермы), кровля, наружная отделка, проемы, элементы междуэтажных сообщений (лестницы, лифты, подъемники) и др. (крыльца, балконы, мусоропровод, фонари), а также обеспеченность инженерными коммуникациями. Характеристики помещений: ? функциональное зонирование; ? общая площадь с разбивкой по этажам; ? потенциально сдаваемая (пригодная для сдачи в аренду) площадь, полезная площадь; ? высота помещений; ? наличие отдельного входа; ? внутренняя отделка; ? инженерное оборудование, в том числе специальное (холодильное, крановое и др.). Специальная информация: ? оплата коммунальных услуг; ? налог на имущество; ? платежи по страховке; ? содержание территории; ? расходы по управлению, охране, обслуживанию; ? затраты на текущие ремонты; ? история объекта; ? действующие арендные ставки; ? количество арендаторов; ? типичные сроки аренды; ? вакантность помещений, потери от смены арендаторов. Строительная готовность и техническое состояние рассматриваются в разделе затратного подхода. При отказе от использования затратного подхода анализ строительной готовности и технического состояния следует проводить в разделе описания объекта. Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики. На макроэкономическом уровне исследуются экономические показатели, среди которых обычно выделяют темпы экономического роста, уровень инфляции, индекс деловой активности, инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений, изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты, уровень доходов населения и другие факторы. При необходимости анализируют политические и социальные факторы, среди которых выделяют стабильность и прогнозируемость политической ситуации, приближение выборов и прогнозируемость их результата и др. Основными источниками макроэкономической информации являются: ? программы правительства и прогнозы; ? данные государственных организаций (например, данные Федеральной службы государственной статистики и др.); ? исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный банк, Международный валютный фонд); ? аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет); ? периодическая экономическая печать (журнал «Эксперт», газеты «Ведомости», «Коммерсантъ» и др.); ? рейтинги, обзоры, прогнозы аналитических агентств (Эксперт РА, АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет); ? региональные печатные издания. После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки). В соответствии с п. 10 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. На основе п. 10 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: 1) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки; 2) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; 3) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; 4) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; 5) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Основные источники внешней информации по рынку недвижимости – информация специалистов рынка недвижимости: риэлторов, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости RWAY и др.). Например, источниками информации по московскому рынку недвижимости являются: ? аналитические обзоры, публикуемые на сайтах Российской Гильдии Риэлторов, Виртуального клуба риэлторов, Виртуального клуба оценщиков, Центра анализа рынков недвижимости, Объединенного российского сервера недвижимости; ? периодические издания (журнал «Недвижимость и цены») и интернет-сайты: «Бюллетень RWAY» (www.rway.ru), «Индикаторы рынка недвижимости» (www.irn.ru), «Анализ рынка недвижимости» (www.arn.ru и т. д.); ? обзоры управляющих компаний Knight Frank; Colliers International; Blackwood; Praedium и др. Рынок недвижимости и стоимость объектов недвижимости зависят от открытой официальной информации, следовательно, и оценщик при анализе рынка и определении стоимости объекта недвижимости может воспользоваться открытой официальной информацией, в том числе публикуемой на интернет-сайтах. Рассмотрим примерные источники информации, необходимые для расчета стоимости в рамках трех подходов к оценке, для московского рынка недвижимости. Информационная база оценки недвижимости со сравнительным подходом Данные о совершившихся сделках. ? Подтверждение в риэлторских компаниях. ? Данные о состоявшихся аукционах и торгах по продаже недвижимости (региональные информационные бюллетени и др.). Предложения на продажу. ? Базы данных риэлторских агентств МИАН, МИЭЛЬ, ИНКОМ и др. ? Базы данных управляющих компаний Knight Frank; Colliers International; Blackwood; Praedium и др. ? Периодические издания («Бюллетень RWAY», газета «Из рук в руки», «Недвижимость и цены» и др.). Собственные базы данных оценщика. Информационная база оценки недвижимости с доходным подходом Информация для расчета арендной ставки. ? Базы данных риэлторских агентств МИАН, МИЭЛЬ, ИНКОМ и др. ? Базы данных управляющих компаний Knight Frank; Colliers International; Blackwood; Praedium и др. ? Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости, в том числе долгосрочные договоры аренды. ? Периодические издания («Бюллетень RWAY», газета «Из рук в руки» и др.). Информация для построения прогнозов арендной ставки, нормы недозагрузки. ? Обзоры рынка недвижимости и прогнозы ведущих операторов рынка: управляющих компаний, крупных риэлторских компаний, отдельных аналитиков рынка недвижимости. Информация для расчета эксплуатационных издержек. ? Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости. ? Данные о стоимости эксплуатации инженерных систем (компании, поставляющие и обслуживающие инженерное оборудование). ? Данные о размере оплаты услуг управляющих недвижимостью (данные управляющих компаний). Информация для построения коэффициента капитализации. ? Данные риэлторских агентств, управляющих компаний и периодических изданий об аренде и продаже сходных объектов. ? Данные информационных агентств АК&М, Финмаркет, РосБизнесКонсалтинг, периодических изданий «Ведомости», «Коммерсантъ» о размере доходности по государственным ценным бумагам. ? Данные технической и строительной документации о нормативном сроке жизни объекта недвижимости. Информационная база оценки недвижимости с затратным подходом Базы данных для составления сметы. ? СНиП (строительные нормы и правила). ? ГЭСН (государственные элементные сметные нормы). ? ФЕР (федеральные единичные расценки). ? ТЕР (территориальные единичные расценки). ? СНиР (сметные нормы и расценки на строительные работы). ? Проекты и сметы отраслевых институтов. Базы данных для укрупненного расчета сметной стоимости строительства здания. ? Укрупненные показатели стоимости строительства, выпуски: «Промышленные здания», «Жилые дома», «Общественные здания», «Складские здания и сооружения», «Магистральные сети», «Сооружения городской инфраструктуры». ? Сборники «Ко-Инвест» «Индексы цен в строительстве». ? Ежегодный региональный справочник стоимости строительства (РСС-2008, РСС-2009, РСС-2010, РСС-2011, РСС-2012 и т. д.). Данные для расчета износа. ? Расчетный лист физического износа из технического паспорта на здание или сооружение. ? Данные строительной экспертизы. Данные для оценки стоимости земельного участка. ? Данные региональных земельных комитетов по предложениям на продажу и результатам торгов правами на земельные участки. ? Данные кадастровой оценки земельных участков (данные государственного земельного кадастра). ? База данных «Бюллетеня RWAY». 2.2. Анализ рынка недвижимости Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций. Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей. Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов и политическую стабильность. В соответствии с п. 10 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. На основе п. 10 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: 1) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки; 2) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; 3) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; 4) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; 5) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Влияние факторов, воздействующих на рынок недвижимости, можно отразить в виде схемы (рис. 2.1). Правовая среда создает систему стимулов и ограничений для функционирования и развития рынка недвижимости. К основным характеристикам правовой среды относят: ? уровень законодательных и нормативно-правовых гарантий прав собственности; ? уровень сложности процедур оформления прав и обеспечения функционирования объекта; ? стабильность принципов фискальной и таможенной политики; ? нормативно-правовое обеспечение гарантий прав инвесторов; ? законодательное обеспечение правил зонирования территории и градостроительства; ? уровень ограничений на функционирование и развитие объектов со стороны органов охраны памятников, ведомств; ? наличие правовых ограничений для мигрантов и иностранных граждан; ? уровень политических рисков как причин изменений нормативов, регламентов и правил функционирования рынка недвижимости. Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как: ? изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры; ? изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости; ? изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве; ? изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий. Рис. 2.1. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов. Развитие рынка недвижимости определяется в первую очередь: ? экономическим ростом или ожиданиями такого роста; ? финансовыми возможностями для приобретения недвижимости; ? взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако в отличие от эффективного рынка цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияет на решение о покупке недвижимости и в конечном счете на активность рынка недвижимости. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна, так как покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования. Кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса могут привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т. д. Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи. Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного подхода, построить прогноз доходов в рамках реализации доходного подхода и т. д. При анализе рынка недвижимости целесообразно: ? произвести сегментацию рынка; ? выявить сегмент, к которому относится объект оценки, и определить ценообразующие характеристики на сегменте рынка, к которому принадлежит объект оценки; ? проанализировать рынок недвижимости в целом и сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости в частности; ? проанализировать динамику изменения рынка и сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости, произвести прогноз развития рынка недвижимости и отдельного сегмента. Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в выделении оцениваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка. Рынок недвижимости подразделяется на сегменты по различным признакам. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки. Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости. В зависимости от состояния земельного участка рынок недвижимости можно разделить: ? на застроенные земельные участки; ? незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки; ? незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки. В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) выделяют: ? доходную недвижимость; ? условно доходную недвижимость; ? бездоходную недвижимость. В зависимости от степени представленности объектов на рынке различают: ? уникальные объекты; ? редкие объекты; ? широко распространенные объекты. В зависимости от экономической активности регионов: ? активные рынки недвижимости; ? пассивные рынки недвижимости. В зависимости от степени готовности: ? незастроенные земельные участки; ? готовые объекты; ? объекты незавершенного строительства; ? объекты, нуждающиеся в реконструкции. Существует также сегментация рынка недвижимости: ? по типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса; ? по различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, с вновь возникшей высокой занятостью, циклической занятостью, традиционно низкой занятостью, вновь возникшей низкой занятостью); ? по инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов). Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. В процессе анализа рынка недвижимости следует изучить: ? текущее предложение объектов недвижимости (количество и качество конкурирующих объектов недвижимости); ? динамику коэффициентов загрузки; ? объем нового строительства (проекты в стадии планирования и в стадии строительства); ? среднерыночную стоимость строительства 1 м ; ? наличие свободных земельных участков; ? динамику цен на строительную продукцию, услуги девелопмента, земельные участки; ? соотношение объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками; ? динамику цен продаж на объекты недвижимости в различных сегментах рынка; ? динамику ставок арендной платы на объекты недвижимости в различных сегментах рынка; ? динамику операционных расходов по объектам недвижимости в различных сегментах рынка; ? влияние законодательных и нормативных ограничений (строительные нормы и правила, положения о зонировании и др.). Все рыночные значения, которые участвуют в расчетах, должны найти свое отражение в анализе рынка объекта оценки. Спрос целесообразно рассматривать с позиций основных групп субъектов, действующих на рынке, дифференцированных в соответствии с целями удержания объектов недвижимости (инвестиционной мотивации), определяемой способами получения дохода: ? эксплуатация собственником (ведение собственного бизнеса или личное проживание); ? сдача в аренду (ориентация на получение дохода от сдачи в аренду); ? спекулятивное использование (ориентация на получение дохода от роста стоимости актива). Предложение на рынке недвижимости характеризуется двумя составляющими: предложением первичного и предложением вторичного рынка. Показателями, характеризующими предложение вторичного рынка, являются характеристики существующего фонда недвижимости. Показателями, характеризующими предложение первичного рынка, являются ввод новых объектов; индексы цен в строительстве; количество строительных организаций; технологии строительного производства; строительные кредиты; наличие свободных земельных участков и мощностей. К показателям, характеризующим взаимодействие спроса и предложения на рынке и развитость рынка, относятся условия финансирования сделок; отношение объема сделок к общему объему фонда недвижимости; типичная инвестиционная мотивация; сезонные колебания; развитость инфраструктуры рынка; доступность и ликвидность объектов; характеристики ценообразующих параметров. Анализ рынка должен содержать рыночные диапазоны основных используемых в расчетах значений, а при использовании рыночных аналогов следует проверять найденные значения на предмет соответствия рыночным диапазонам. В частности, должны быть описаны следующие типичные для анализируемого сегмента рынка условия и представлены рыночные диапазоны для следующих показателей, используемых в расчетах для объектов разного функционального назначения и классности: ? цены на земельные участки; ? основные ценообразующие факторы для земельных участков; ? условия землепользования и выделения земельных участков; ? стоимость строительства; ? сроки проектирования, согласования и строительства объектов; ? арендные ставки и ценообразующие факторы на них; ? вакантность при сдаче в аренду, частота смены арендаторов и потери от неуплаты; ? эксплуатационные расходы; ? ставки капитализации (дисконтирования); ? сроки экспозиции; ? условия сдачи в аренду и продажи; ? скидки на торг; ? цены продаж и ценообразующие факторы. Для показателей, которые используются в прогнозных расчетах, следует представить ретроспективную динамику их изменения и обосновать темпы дальнейшего изменения. Понимание состояния и тенденций изменения рынка недвижимости и отдельных его сегментов позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке. Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуацией. Затратный подход предполагает использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов. Данная информация позволяет оценщику определить размер предпринимательской прибыли, доходность строительных организаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания недвижимости с момента завершения строительства. Доходный подход требует от оценщика знания рыночной информации о занятости помещений и емкости рынка, об уровне арендной платы, операционных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости. 2.3. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости Рыночная стоимость является наиболее востребованной целью оценки на практике. Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается при наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. В соответствии с пп. 13–15 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода. В первую очередь рассматриваются законодательно разрешенные варианты, далее из них отбираются физически осуществимые и финансово реализуемые, а затем рассчитывается стоимость объекта недвижимости при различных вариантах использования. В соответствии с п. 20 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. В то же время на основе п. 21 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости основывается на анализе нормативно-правового регулирования различных вариантов использования, анализе рынка недвижимости и характеристик оцениваемого объекта. В соответствии с пп. 17, 18 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта; анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости проводится в два этапа: 1) анализ земельного участка как условно свободного; 2) анализ земельного участка с существующими улучшениями. В соответствии с п. 16 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов. Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта использования с учетом рыночных данных и данных объекта. При анализе законодательной допустимости оценщик рассматривает ограничения, существующие при реализации права собственности и иных вещных прав на оцениваемый объект недвижимости (земельный участок и улучшения), градостроительные нормы, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство и другие нормативно-правовые акты, каким-либо образом ограничивающие использование объекта оценки. При анализе физической возможности вариантов использования оценщик анализирует характеристики оцениваемого объекта недвижимости, соответствие характеристик земельного участка и улучшений предполагаемому использованию. В соответствии с п. 16 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости. При анализе финансовой обеспеченности вариантов использования оценщик анализирует денежные потоки по каждому варианту использования. Если сумма всех ожидаемых чистых денежных потоков от объекта недвижимости при определенном варианте использования положительна, то вариант является финансово обеспеченным. Далее из отобранных вариантов, которые являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, выбирается оценщиком вариант, обеспечивающий наибольшую стоимость объекта недвижимости. В основе определения финансовой обеспеченности и максимальной стоимости вариантов использования объектов недвижимости лежат методы доходного подхода к оценке недвижимости. При анализе земельного участка как условно свободного существует два типовых варианта использования. 1. Продажа земельного участка без улучшений инвестору, который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки застроенной недвижимости перенасыщены, а на рынках свободных земельных участков наблюдается растущий спрос. 2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе: ? застройка без промежуточного использования, если рассматривается вариант полной замены существующих улучшений или вариант застройки, востребованный рынком на дату проведения анализа наиболее эффективного использования; ? застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использования до того момента, как новый вариант будет востребован рынком исходя из прогноза рыночной ситуации; ? разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования; ? застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующим улучшениям земельного участка. При анализе земельного участка как условно не застроенного с последующей его продажей используются методы сравнительного подхода для определения стоимости объекта недвижимости при данном варианте использования. При анализе земельного участка как условно не застроенного с последующей застройкой используется метод дисконтирования денежных потоков для проверки финансовой обеспеченности варианта использования. Варианты использования земельного участка как условно свободного при прогнозировании его застройки носят форму инвестиционного проекта. Например, при анализе земельного участка как условно не застроенного с последующей планируемой застройкой оценщику следует определить: ? затраты на снос существующих строений (если они имеются); ? характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка с точки зрения рыночного спроса; ? вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (складская недвижимость, офисная недвижимость, многофункциональная недвижимость и т. д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам; ? уровень арендной платы и эксплуатационных расходов; ? стоимость объекта недвижимости с учетом затрат на финансирование. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Варианты использования земельного участка с существующими улучшениями имеют следующие разновидности: 1) сохранение существующих улучшений на земельном участке и сохранение существующего использования оцениваемого объекта недвижимости; 2) сохранение существующих улучшений на земельном участке и изменение существующего назначения оцениваемого объекта недвижимости; 3) сохранение существующих улучшений на земельном участке, реконструкция улучшений и сохранение существующего назначения оцениваемого объекта недвижимости; 4) сохранение существующих улучшений на земельном участке, реконструкция улучшений и изменение существующего назначения оцениваемого объекта недвижимости. Основные факторы, которые анализируются при разработке вариантов использования объекта недвижимости, представлены в табл. 2.1. Таблица 2.1 Анализ факторов при разработке вариантов использования недвижимости При анализе наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями оценщик определяет: ? необходимость сохранения существующего объема и качества предоставляемых объектом недвижимости услуг; ? необходимость проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы; ? необходимость проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей; ? необходимость уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса. При анализе земельного участка с существующими улучшениями применяются методы доходного подхода. Если реконструкция не прогнозируется и денежные потоки стабильны, то примени?м метод капитализации. В остальных случаях применяется метод дисконтирования денежных потоков. Риски вариантов при сохранении существующих построек и существующего способа использования недвижимости и вариантов с планируемой реконструкцией будут неодинаковы. Примерный алгоритм анализа наиболее эффективного использования представлен в табл. 2.2. Таблица 2.2 Алгоритм анализа наиболее эффективного использования недвижимости Все стоимостные показатели учитываются в текущем (приведенном) выражении соответствующей ставкой дисконтирования. При анализе вариантов реконструкции, перепрофилирования, сноса и нового строительства должны быть проведены многовариантные расчеты. Допускается не проводить анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного отдельно, а рассматривать альтернативное использование объекта недвижимости с учетом сноса существующих улучшений и строительства новых. Эффект добавления стоимости может иметь место за счет следующих факторов: ? повышения арендной ставки; ? сокращения операционных затрат; ? увеличения сдаваемой площади; ? повышения заполняемости; ? снижения риска эксплуатации актива; ? увеличения срока полезного использования. Все дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее эффективного использования. Если наиболее эффективным использованием объекта оценки является снос существующего объекта и строительство нового, то дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке земельного участка с излишними улучшениями, т. е. элементами, сокращающими стоимость земельного участка на величину затрат на очистку земельного участка от данных элементов. Анализ наиболее эффективного использования и доходный подход являются главными индикаторами рыночной стоимости объекта и одновременно частично дублируют друг друга. Поэтому при формировании отчета допускается либо приводить укрупненный расчет в разделе анализа наиболее эффективного использования и делать детальный расчет в разделе доходного подхода, либо приводить полный анализ в разделе анализа наиболее эффективного использования и выносить в раздел доходного подхода только полученные ранее результаты. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости очень часто совпадает с существующим использованием, так как в рыночных условиях собственник оцениваемого объекта недвижимости постоянно производит анализ наиболее эффективного использования в той или иной форме, чтобы получать максимальный доход от объекта недвижимости. В отчете об оценке излагаются описание каждого варианта использования, анализ каждого варианта по критериям законодательной доступности, физической возможности и финансовой обеспеченности, выбор и обоснование наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости. Пример 2.1 Необходимо определить наилучшее и наиболее эффективное использование нежилого помещения (табл. 2.3). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: ? законодательная разрешенность; ? физическая осуществимость; ? финансовая осуществимость; ? максимальная эффективность. Владелец нежилого помещения имеет право пользования частью участка под зданием, где располагается нежилое помещение, соответственно текущее использование земельного участка является единственным законодательно разрешенным, а значит, наиболее эффективным. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически и финансово осуществимыми и могут быть экономически целесообразны. Таблица 2.3 Пример анализа наиболее эффективного использования недвижимости В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и местоположения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т. д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата. Использование нежилого помещения в качестве магазина является экономически более выгодным и наименее рискованным. Поскольку перепрофилирование помещения хотя и будет вести к увеличению арендных ставок, оно повлечет недозагрузку арендных площадей во время ремонта, увеличение операционных расходов, повышенный риск недозагрузки площадей и увеличение инвестиций на сумму реконструкции. Наиболее эффективное использование объекта оценки: использование в качестве магазина. При расчете рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения необходимо исходить из наиболее эффективного использования объекта оценки в качестве магазина. Контрольные вопросы 1. Что включает в себя сбор необходимой информации для проведения оценки стоимости недвижимости? 2. В чем заключается анализ правовых характеристик объекта недвижимости как объекта оценки? 3. В чем заключается анализ физических характеристик объекта недвижимости как объекта оценки? 4. В чем заключается анализ местоположения объекта недвижимости (объекта оценки)? 5. Какие группы факторов воздействуют на рынок недвижимости? 6. По каким признакам возможно сегментировать рынок недвижимости? 7. Каким образом результаты анализа рынка недвижимости возможно использовать в рамках различных подходов к оценке? 8. Каким критериям должно отвечать наиболее эффективное использование объекта недвижимости (объекта оценки)? 9. За счет каких факторов может иметь место эффект увеличения стоимости объекта недвижимости? 10. Может ли вариант наиболее эффективного использования предполагать снос существующего здания и строительство нового здания или соответствовать текущему использованию объекта недвижимости? Задания 1. Отметьте, какие источники могут быть использованы для получения информации о правовых характеристиках объекта недвижимости (объекта оценки): а) правоустанавливающие и правоподтверждающие документы по объекту недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности и др.); б) документы по земельному участку (договор аренды, свидетельство на право собственности, кадастровый план, план границ, кадастровая справка и пр.); в) документы технической инвентаризации (технические паспорта, экспликации, поэтажные планы и пр.); г) проектная документация, исполнительная документация по строительству. 2. Отметьте верное, на ваш взгляд, утверждение: а) при установлении физических характеристик необходимо определить несколько (около 3–5) основных ценообразующих факторов объекта недвижимости (объекта оценки); б) при установлении физических характеристик необходимо определить необходимые и достаточные ценообразующие факторы объекта недвижимости (объекта оценки); в) при установлении физических характеристик необходимо определить все факторы, которые могут влиять или влияют на стоимость объекта недвижимости (объекта оценки). 3. Отметьте, какую информацию, полученную в результате анализа рынка недвижимости и представленную ниже, используют в сравнительном подходе к оценке: а) динамику цен на строительную продукцию, услуги девелопмента, земельные участки; б) динамику цен продаж на объекты недвижимости в различных сегментах рынка; в) динамику ставок арендной платы на объекты недвижимости в различных сегментах рынка; г) динамику операционных расходов по объектам недвижимости в различных сегментах рынка. 4. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании нежилого помещения на основе приведенных данных. Оценивается нежилое помещение общей площадью 120 м . Данные по вариантам использования объекта 5. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке в 10 соток в Московской области. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные (при этом варианты использования, приведенные в таблице, являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми). Данные по вариантам использования объекта Глава 3 Доходный подход к оценке недвижимости • Краткое описание доходного подхода к оценке недвижимости • Метод прямой капитализации • Метод капитализации по расчетным моделям • Метод дисконтирования денежных потоков • Основы ипотечно-инвестиционного анализа 3.1. Краткое описание доходного подхода к оценке недвижимости Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. В соответствии с п. 13 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод владельца данного объекта. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, т. е. как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. В соответствии с п. 23б ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться: ? методом прямой капитализации; ? методом дисконтирования денежных потоков; ? методом капитализации по расчетным моделям. В соответствии с п. 23в ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. В соответствии с п. 23г ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость. В соответствии с п. 23д ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем. У объекта недвижимости существуют периоды постоянных денежных потоков и нестабильных денежных потоков. На стадии строительства или застройки земельного участка, на стадии проведения капитального ремонта или реконструкции объект недвижимости характеризуется нестабильными денежными потоками, тогда в рамках доходного подхода оценки необходимо использовать метод дисконтирования денежных потоков. На стадии постоянных денежных потоков, когда объект недвижимости вышел на оптимальный и стабильный уровень загрузки, применим метод прямой капитализации. Преимущества метода прямой капитализации заключаются в том, что этот метод менее трудоемкий, чем метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации по расчетным моделям. В методе капитализации учитывается рыночная конъюнктура при анализе рыночных ставок аренды, загруженности объектов недвижимости и определении ставки капитализации. Недостатки метода прямой капитализации: ? применение его затруднительно, когда отсутствует рыночная информация о рыночных ставках аренды, уровне загруженности аналогичных объектов на рынке; ? метод не рекомендуется использовать, если объект не вышел на уровень стабильных доходов, если объект не достроен или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств или требует серьезной реконструкции. Метод дисконтирования денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить текущую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиции того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда объект недвижимости находится в стадии доходов с нестабильными темпами изменения. При использовании метода дисконтирования денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда: ? предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих денежных потоков; ? объект недвижимости строится; ? объект недвижимости только что построен или введен в действие. 3.2. Метод прямой капитализации В соответствии с п. 23в ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (Net Operational Income, NOI) в стоимость путем деления его на ставку капитализации (R). Базовая формула метода прямой капитализации имеет следующий вид: где V – стоимость объекта недвижимости; R – общая ставка капитализации; NOI – чистый операционный доход. На практике для простоты расшифровки оценочных терминов иногда используется сокращенное название чистого операционного дохода в русском варианте (ЧОД). Ставка капитализации – ставка, применяемая для приведения годового чистого денежного потока объекта к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения ставка капитализации отражает норму доходности инвестора и должна прямо или косвенно учитывать риски, связанные с объектом, и прогнозируемые темпы изменения стоимости объекта недвижимости. Алгоритм метода прямой капитализации: 1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании; 2) определение ставки капитализации; 3) определение стоимости объекта недвижимости. Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода В соответствии с п. 23ж и 23з ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи, в то время как оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основе информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости. Рассмотрим базовый вариант расчета ожидаемого чистого операционного дохода на основе поступлений от арендных платежей. Расчет чистого операционного дохода идет поэтапно: сначала определяют потенциальный валовой доход объекта, затем действительный валовой доход, и в итоге чистый операционный доход объекта. Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-м использовании объекта без учета потерь и расходов. ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости где S – площадь, сдаваемая в аренду, м ; С – арендная ставка за 1 м /год. Для расчета потенциального валового дохода используется площадь помещений или зданий, которая различается степенью близости к их функциональному назначению: ? основные помещения, предназначенные для выполнения собственно основной функции – жилой, офисной, торговой, производственной, складской; ? вспомогательные помещения – помещения общего пользования, включая коридоры, рекреационные холлы, вестибюли, лестницы, туалеты и пр., а также технические помещения, предназначенные для размещения коммуникаций, инженерного оборудования, технического персонала. Площадь основных помещений называется полезной; суммарная площадь всех помещений называется общей; для доходных объектов вводится понятие арендной площади, которая равна сумме площадей основных и вспомогательных помещений. Размер арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д. Арендные ставки бывают: ? контрактными (определяемыми договором об аренде); ? рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе). Определяя инвестиционную стоимость, расчет потенциального валового дохода может быть произведен с использованием арендной ставки из договора аренды объекта. Для расчета рыночной стоимости, ликвидационной стоимости необходимо применять рыночную ставку арендной платы при наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости. Рыночная арендная ставка представляет собой арендную ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т. е. которая является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Действительный валовой доход (ДВД) – доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т. е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы: или где K – коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду); K – коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту. Обычно коэффициенты потерь выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются как соотношение, типичное на данном сегменте рынка недвижимости, или по ретроспективным и текущим данным объекта недвижимости. Рассмотрим пример расчета действительного валового дохода объекта недвижимости. Пример 3.1 Оценивается нежилое офисное помещение (класс В) общей площадью 230 м . На рынке были выявлены ставки аренды по аналогичным офисным помещениям (данные в табл. 3.1). На основе анализа рынка выявлен среднерыночный диапазон потерь от недозагрузки – 5–10%, диапазон потерь от недосбора арендных платежей составляет 0–1%. Определите годовой потенциальный валовой доход и действительный валовой доход от оцениваемого объекта недвижимости. Таблица 3.1 Рыночные данные по ставкам аренды на аналогичные объекты Решение. Для определения потенциального валового дохода необходимо рассчитать рыночную арендную ставку по аналогичным объектам на единицу площади, 1 м (табл. 3.2). Таблица 3.2 Рыночные данные по ставкам аренды на аналогичные объекты Средняя рыночная ставка арендной платы на аналогичные объекты равна (11 538+ 12 387+ 11 600+ 11 100): 4 = 11 656 руб./кв. м в год. Годовой потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта рассчитываем по формуле (3.2) ПВД = 11 656 · 230 = 2 680 880 руб. в год. Годовой потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта равен 2 680 880 руб. Коэффициенты потерь возьмем на среднерыночном уровне (середина рыночного интервала). Таким образом, коэффициент потерь от недозагрузки объекта равен 7,5%, коэффициент потерь от недосбора арендных платежей равен в среднем на рынке 0,5%. Действительный валовой доход от оцениваемого объекта рассчитываем по формуле (3.4) ДВД = 2 680 880 · (1– 0,075) · (1– 0,005) = 2 467 415 руб. Годовой действительный валовой доход от оцениваемого объекта равен 2 467 415 руб. Ответ. Годовой потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта равен 2 680 880 руб. Годовой действительный валовой доход от оцениваемого объекта равен 2 467 415 руб. Оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т. е. существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны), и на этой основе рассчитывает коэффициент потерь от недозагрузки (К ) объекта недвижимости где Д – доля единиц объекта недвижимости, по которым по истечении среднего договора аренды не были перезаключены договоры аренды; Т – период экспозиции объекта для поиска нового арендатора; Т – средний период, на который заключаются договоры аренды (обычно 1 год). Полученный коэффициент может быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов: ? общеэкономической ситуации; ? перспектив развития региона; ? стадии цикла рынка недвижимости; ? соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости. Пример 3.2 Оцениваемый объект состоит из пяти офисных блоков по 40 м каждый, на основе ретроспективных данных было выявлено, что на протяжении 3 лет в среднем по трем блокам не перезаключают договор аренды. Средний срок экспозиции на рынке офисных блоков по 40 м составляет 1 месяц. Определите коэффициент недозагрузки объекта недвижимости. Решение. Используем формулу (3.5), при этом подставляем все сроки в месяцах, а доля единиц объекта недвижимости, по которым не перезаключается договор аренды, – / = 0,6. К = (0,6 · 1) / (12+ 0,6 · 1) = 0,048, или 4,8%. Ответ. Коэффициент недозагрузки объекта недвижимости равен 4,8%. Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе) где K – коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту; Пн – количество месяцев, за которые не была получена арендная плата от арендатора по i-му договору аренды; Тс – срок действия i-го договора аренды; n – количество договоров аренды, которые выявил оценщик по оцениваемому объекту недвижимости. Пример 3.3 Оцениваемый объект состоит из четырех офисных блоков по 40 м каждый, на основе ретроспективных данных было выявлено, что на протяжении 3 лет только по одному блоку был зафиксирован случай, когда арендатор не выполнил своих обязательств по оплате одного квартала. Определите коэффициент неуплаты арендных платежей. Решение. Используем формулу (3.6), при этом всего выявлено 12 договоров (по четырем блокам за 3 года), и по одному из 12 договоров не была уплачена арендная плата за один квартал (3 месяца). Ответ. Коэффициент недозагрузки объекта недвижимости равен 2,1%. Если в контрактную арендную ставку не включена оплата отдельных услуг, тогда оценщик, производя расчет инвестиционной стоимости на основе контрактной арендной ставки, должен учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т. д.), не включаемые в арендную плату. В таком случае формула расчета действительного валового дохода принимает вид: Чистый операционный доход (ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР): Операционные расходы – действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости. Операционные расходы принято делить: ? на условно-постоянные; ? условно-переменные; ? расходы на замещение, или резервы. К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта: ? налог на имущество; ? налог на землю или арендный платеж за земельный участок; ? страховые взносы (платежи по страхованию имущества); ? заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее. К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта: ? коммунальные; ? на содержание территории; ? на текущие ремонтные работы; ? заработная плата обслуживающего персонала; ? налоги на заработную плату; ? расходы по обеспечению безопасности; ? расходы на управление (обычно в процентах от действительного валового дохода) и т. д. К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным. Рассмотрим примерный расчет чистого операционного дохода для объекта недвижимости. Пример 3.4 Оценивается нежилое помещение в поселке Юрьевец Владимирской области, объект относится к офисной недвижимости. Общая площадь 450 м , полезная площадь 410 м . Ставка арендной платы (среднерыночная) составляет 7000 руб./м в год. Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты в среднем на рынке равен 5–10%. Состав и величина операционных расходов представлены в табл. 3.3. Определите годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости. Таблица 3.3 Операционные расходы, руб. в год Решение. Расчеты представим в табл. 3.4. Таблица 3.4 Пример расчета чистого операционного дохода Ответ. Чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости равен 1 725 520 руб. в год. Определение ставки капитализации Ставка капитализации – ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем. В данном методе ставка капитализации для текущего дохода будет косвенно учитывать следующие факторы: ? безрисковую доходность, существующую на рынке; ? компенсацию за риск вложения в недвижимость; ? компенсацию за низкую ликвидность; ? компенсацию за инвестиционный менеджмент; ? поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива. Расчет ставки капитализации в рамках метода прямой капитализации Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации: где NOI – чистый операционный доход i-го объекта-аналога; V – цена продажи i-го объекта-аналога; n – количество аналогичных объектов недвижимости. В этом методе отдельно не выделяется расчет нормы возврата капитала и дохода на капитал, а используются рыночные данные по объектам, которые сопоставимы и по доле изменения стоимости объекта недвижимости в будущем, и по рискам. При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности – информация по чистому операционному доходу и ценам продаж относится к категории «непрозрачной» информации. Пример 3.5 Определите ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости с годовым чистым операционным доходом 1 725 520 руб., если имеются данные по аналогичным объектам (табл. 3.5). Таблица 3.5 Данные по аналогичным объектам Решение. Рассчитаем по формуле (3.23) ставку капитализации в табл. 3.6. Таблица 3.6 Расчет ставки капитализации Используем формулу (3.1) и рассчитаем стоимость объекта недвижимости V= 1 725 520 : 0,182 = 9 480 879 руб. Ответ. Ставка капитализации для оцениваемого объекта недвижимости составляет 18,2%. Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода прямой капитализации, составляет округленно 9 481 000 руб. 3.3. Метод капитализации по расчетным моделям В соответствии с п. 23д ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем. Метод капитализации по расчетным моделям основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД или NOI) в стоимость путем деления его на общую ставку капитализации (R). Базовая формула метода капитализации по расчетным моделям имеет тот же вид, что и формула метода прямой капитализации где V – стоимость объекта недвижимости; R – общая ставка капитализации; NOI – чистый операционный доход. Алгоритм метода капитализации по расчетным моделям: 1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании; 2) определение общей ставки капитализации; 3) определение стоимости объекта недвижимости. Различие состоит в способе расчета общей ставки капитализации. Расчет чистого операционного дохода в данном методе не отличается от описанной методики расчета ЧОД в параграфе 3.2 данной главы. Расчет ставки капитализации в методе капитализации по расчетным моделям Ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем. В данном методе ставка капитализации для текущего дохода будет напрямую учитывать следующие факторы: ? безрисковую доходность, существующую на рынке; ? компенсацию за риск вложения в недвижимость; ? компенсацию за низкую ликвидность; ? компенсацию за инвестиционный менеджмент; ? поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива. В зависимости от прогноза изменения стоимости используют одну из трех формул: по прогнозам стоимость объекта оценки снизится по прогнозам стоимость объекта оценки увеличится по прогнозам стоимость объекта оценки не изменится где R – ставка капитализации; r – ставка дисконтирования (ставка доходности на собственный капитал); r – норма возврата капитала; dep – потеря суммы первоначальных вложений через n лет (снижение стоимости объекта); арp – доля прироста стоимости объекта через n лет. На практике для определения доли снижения стоимости недвижимости используют нормативные сроки службы зданий различных групп капитальности с учетом доли здания в оцениваемом объекте. Для определения доли увеличения стоимости используют данные по долгосрочным тенденциям на рынке недвижимости, опубликованные в открытых аналитических обзорах по рынку недвижимости. Ставка дисконтирования является ставкой доходности на собственный капитал инвестора при его инвестировании в оцениваемый объект недвижимости с учетом рисков объекта. Ставка дисконтирования в данном методе (r ) чаще всего строится методом кумулятивного построения: где r – безрисковая ставка дохода; p – премия за риск вложения в недвижимость; p – премия за низкую ликвидность недвижимости; p – премия за инвестиционный менеджмент. Безрисковая ставка доходности – ставка доходности высоколиквидных активов, доступных инвестору и имеющих гарантию возврата, т. е. риск по которым отсутствует. Требования к безрисковой ставке: ? доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала; ? доступность для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений. Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т. д.). Сейчас в качестве безрисковой ставки в российской практике чаще берется доходность по облигациям федерального займа, возврат средств по которым гарантирован. В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера где r – номинальная ставка; r – реальная ставка; I – индекс инфляции (годовой темп инфляции). Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка капитализации должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при использовании реальных потоков доходов – в реальном выражении. Расчет премий за риски Премия за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. На практике премия за риск вложения в недвижимость рассчитывается на основе анализа всех возможных случаев потери оцениваемого объекта недвижимости путем суммирования среднерыночных страховых премий по данным случаям страховых компаний высшей категории надежности, имеющих лицензию на осуществление страховой деятельности. Расчет премии за риск вложения в недвижимость на деле часто осуществляется путем разбиения общего риска на частные виды риска и назначением уровня риска по каждому виду, а затем путем расчета среднего уровня всех частных рисков получается общая премия за риск вложения в недвижимость. Премия за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Премия за низкую ликвидность должна отражать потерю доходности инвестора в связи с инвестированием в объект недвижимости, который является менее ликвидным по отношению, например, к безрисковому финансовому инструменту на рынке. Премия за низкую ликвидность (p ) может быть рассчитана по формуле где p – премия за низкую ликвидность недвижимости; r – безрисковая ставка дохода (годовая); Т – срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах). В практике часто применяется приблизительный расчет данной премии по формуле Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей для оцениваемого объекта недвижимости. На практике зачастую оценивается экспертным методом или на основе вознаграждения профессиональных управляющих на рынке недвижимости. Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации Норма возврата фактически переводит темп прироста стоимости за n лет в годовое измерение. Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (r ): ? прямолинейный возврат капитала (метод Ринга); ? возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом; ? возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). Расчет нормы возврата методом Ринга Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы планируется без учета реинвестиций. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения: где r – норма возврата капитала; n – срок, через который возникает изменение стоимости (dep или арр). Пример 3.6 Рассчитать стоимость торгового комплекса с месячным чистым операционным доходом 500 000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 70% его первоначальной цены. Ставка дисконтирования составляет 11,65%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Ринга. Решение. Определим годовой чистый операционный доход: NOI = 500 000 · 12 = 6 000 000 руб. в год. Снижение стоимости объекта через 5 лет ожидается на уровне 30%, т. е. dep = 0,3 через 5 лет. Норму возврата (r ) определяем по формуле (3.19) Для расчета ставки капитализации воспользуемся формулой (3.11), поскольку ожидается снижение стоимости оцениваемого объекта R = 0,1165 + 0,3 · 0,2 = 0,1765, или 17,65%. Ставка капитализации равна 17,65%. Используем формулу (3.1) и рассчитаем стоимость объекта недвижимости V = 6 000 000 : 0,1765 = 33 994 334 руб. Ответ. Рыночная стоимость торгового комплекса, рассчитанная в рамках метода капитализации по расчетным моделям, составляет округленно 33 994 000 руб. Расчет нормы возврата методом Инвуда Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям: где r – ставка дисконтирования; r – норма возврата капитала; n – срок, через который возникает изменение стоимости (dep или арр); sff (п, r ) – фактор фонда возмещения. Метод Инвуда применяется, если инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны. Пример 3.7 Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 500 000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 120% его первоначальной цены. Ставка дисконтирования составляет 17%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Инвуда. Решение. Через 5 лет ожидается увеличение на уровне 20%, т. е. app = 0,2 через 5 лет. Норму возврата (r ) определяем методом Инвуда по формуле (3.20) r = 0,17 : (1+ 0,17) – 1 = 0,1426, или 14,26%. Для расчета ставки капитализации воспользуемся формулой (3.12), поскольку ожидается увеличение стоимости оцениваемого объекта R = 0,17 – 0,2 · 0,1426 = 0,1415, или 14,15%. Ставка капитализации равна 14,15%. Используем формулу (3.1) и рассчитаем стоимость магазина V = 500 000 : 0,1415 = 3 533 569 руб. Ответ. Рыночная стоимость магазина, рассчитанная в рамках метода капитализации по расчетным моделям, составляет округленно 3 534 000 руб. Расчет нормы возврата методом Хоскольда Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке: где r – норма возврата капитала; n – срок, через который возникает изменение стоимости (dep или арр); r – безрисковая ставка; sff (п, r ) – фактор фонда возмещения. В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при изменении стоимости объекта недвижимости в будущем нет ограничений для применения данного метода. Рассмотрим пример расчета ставки капитализации в методе капитализации по расчетным моделям. Пример 3.8 Определите ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости с годовым чистым операционным доходом 1 725 520 руб. (рассчитан в примере 3.4), если безрисковая ставка доходности установлена на уровне эффективной доходности ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1% годовых. Премия за риск случайной потери (вложения в недвижимость) составляет 2,5%. Премия за риск инвестиционного менеджмента составляет 2,5%. Срок экспозиции аналогичных объектов на рынке составляет 6 месяцев. Нормативный срок службы оцениваемого здания составляет 100 лет. Доля земельного участка в оцениваемом объекте составляет примерно 20%. Хронологический возраст оцениваемого здания – 80 лет. Решение. Решение представлено в в табл. 3.7. Таблица 3.7 Пример расчета ставки капитализации Ответ. Ставка капитализации для оцениваемого объекта недвижимости составляет 17,57%. Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода капитализации по расчетным моделям, составляет округленно 9 821 000 руб. Учет в ставке капитализации заемного капитала Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Общая ставка капитализации (R ) определяется как средневзвешенное значение: где M – доля кредита в общей сумме инвестированного капитала (коэффициент ипотечной задолженности); R – ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита); (1 – M) – доля собственного капитала, инвестированного в объект; R – ставка капитализации для собственного капитала. Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита. где i – ставка процента по кредиту; n – срок, на который выдан кредит. Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной. Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается на основе ставки дисконтирования, прогнозного изменения стоимости и нормы возврата (формулы 3.11–3.13). Пример 3.9 Доля собственного капитала – 40%; ставка процента по кредиту – 15% с ежегодным погашением; кредит предоставлен на 20 лет; ставка капитализации для собственного капитала – 12,5%. Определите общую ставку капитализации методом связанных инвестиций. Решение. Рассчитаем ипотечную постоянную для кредита, предоставленного на 20 лет под 15% годовых по формуле (3.23) Rm = 0,15 / (1 – (1+ 0,15) ) = 0,15976; Рассчитаем общую ставку капитализации по формуле (3.22) R = 0,6 · 0,15976 + 0,4 · 0,125 = 0,1459, или 14,59%. Ответ. Общая ставка капитализации для оцениваемого объекта недвижимости составляет 14,59%. 3.4. Метод дисконтирования денежных потоков В соответствии с пунктом 23г ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость. Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости будущей продажи в конце прогнозного периода (реверсии). Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле где V – текущая стоимость объекта недвижимости; CFj – денежный поток периода j-го года; j – порядковый номер года прогнозного периода; r – ставка дисконтирования; V – стоимость последующей продажи (терминальной стоимости) в конце прогнозного периода; п – длительность прогнозного периода, лет. Алгоритм расчета стоимости недвижимости методом ДДП 1. Определение прогнозного периода. 2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года. 3. Расчет стоимости последующей продажи в конце прогнозного периода. 4. Расчет ставки дисконтирования. 5. Определение стоимости объекта недвижимости. Определение прогнозного периода. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок. Длительность прогнозного периода определяется продолжительностью стадии нестабильных денежных потоков оцениваемого объекта недвижимости. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода – 5–10 лет, в российской практике типичной величиной прогнозного периода является период длительностью 3–5 лет. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года. В соответствии с п. 23ж и 23з ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи, в то время как оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основе информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости. Рассмотрим базовый вариант расчета ожидаемого чистого операционного дохода на основе поступлений от арендных платежей. Расчет чистого операционного дохода идет поэтапно: сначала определяют потенциальный валовой доход объекта, затем действительный валовой доход и в итоге чистый операционный доход объекта. Прогнозирование величин денежных потоков требует: ? тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде; ? изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик; ? прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах. Порядок расчетов различных уровней дохода был рассмотрен при изучении метода прямой капитализации в параграфе 3.2. Расчет различных уровней дохода от объекта недвижимости можно представить формулами: На практике российские оценщики рассчитывают чистые денежные потоки объекта недвижимости без учета особенностей финансирования, т. е. в методе ДДП дисконтируются величины чистого операционного дохода. При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве денежного потока выступает чистый операционный доход от объекта недвижимости. Однако если необходимо оценить инвестиционную стоимость объекта недвижимости или стоимость при существующем использовании, то необходимо учитывать фактические расходы собственника или инвестора, следовательно, используются следующие уровни денежных потоков: Налог на землю и налог на имущество необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов. Амортизационные отчисления не являются реальным денежным платежом, поэтому амортизация не входит в состав операционных расходов собственника. Капитальные вложения, осуществляемые для поддержания оцениваемого объекта, необходимо вычитать из чистого операционного дохода в составе операционных расходов. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо включать в состав операционных расходов, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта. Расчет стоимости реверсии. Реверсия – стоимость будущей продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Если рассматривать денежные потоки инвестора по объекту недвижимости, то вначале инвестор осуществляет инвестиции в объект, потом получает доходы от объекта и в конце владения продает объект, т. е. получает реверсию первоначально вложенных инвестиций. Оценщику при расчете реверсии необходимо определить стоимость объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Стоимость реверсии можно рассчитать с помощью: 1) сравнительного подхода – в данном случае оценщик определяет цену будущей продажи исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта и будущего состояния рынка недвижимости; 2) доходного подхода – в данном случае оценщик исходя из предположения о выходе объекта недвижимости на постоянные стабильные денежные потоки к окончанию прогнозного периода использует метод капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации; 3) затратного подхода – в данном случае оценщик рассчитывает стоимость последующей продажи как сумму прогнозной рыночной цены земельного участка и прогнозной стоимости объекта капитального строительства на момент окончания прогнозного периода. Определение ставки дисконтирования Ставка дисконтирования – ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату проведения оценки. Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости. Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы: ? безрисковую доходность на рынке; ? компенсацию за риск вложения в недвижимость; ? компенсацию за низкую ликвидность; ? компенсацию за инвестиционный менеджмент. В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера где r – номинальная ставка; r – реальная ставка; I – индекс инфляции (годовой темп инфляции). Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка дисконтирования должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы: ? кумулятивного построения; ? сравнения альтернативных инвестиций; ? выделения; ? мониторинга. Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости. Ставка дисконтирования (r) рассчитывается следующим образом: где r – безрисковая ставка дохода; p – премия за риск вложения в недвижимость; p – премия за низкую ликвидность недвижимости; p – премия за инвестиционный менеджмент. Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в параграфе 3.3 данной главы при рассмотрении метода капитализации по расчетным моделям. Пример 3.10 Определите ставку дисконтирования реальную и номинальную на основе следующих данных. Безрисковая ставка доходности установлена на уровне эффективной доходности к погашению ОФЗ, которая на дату проведения оценки составила 6,8% годовых. Премия за риск случайной потери (вложения в недвижимость) составляет 3,5%. Премия за риск инвестиционного менеджмента составляет 4,5%. Срок экспозиции аналогичных объектов на рынке составляет 6 месяцев. Ожидаемый темп инфляции составляет 8%. Решение. Рассчитаем премию за низкую ликвидность, используя формулу (3.18). Срок экспозиции – 6 месяцев, или 0,5 года. p = 6,8 · 0,5 = 3,4%. Рассчитаем ставку дисконтирования методом кумулятивного построения по формуле (3.32). Получаем номинальную ставку дисконтирования, так как были использованы данные в номинальном выражении (не очищенном от инфляции). r = 6,8 + 3,5 + 3,4 + 4,5 = 18,2%. Для расчета реальной ставки дисконтирования воспользуемся формулой Фишера (3.31) rр = (0,182– 0,08) : (1 + 0,08) = 0,094, или 9,4%. Ответ. На основе имеющихся данных ставка дисконтирования номинальная составляет 18,2%, ставка дисконтирования реальная равна 9,4%. Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования могут быть взяты: ? требуемая инвестором доходность (задается инвестором); ? ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору. Метод выделения – ставка дисконтирования как ставка сложного процента рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав. Ставка дисконтирования (в отличие от ставки капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков. Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования. Хотя каждый объект недвижимости и уникален, при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным. Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий: ? моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов; ? расчет ставки доходности инвестиций по объекту; ? полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту. Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений. Российские оценщики ставку дисконтирования чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения. Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконтирования по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости. Рассмотрим пример расчета рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков. Пример 3.11 Исходные данные по объекту недвижимости представлены в табл. 3.8 в номинальном выражении. Прогнозный период определен равным 3 годам. Таблица 3.8 Данные по оцениваемому объекту недвижимости Капиталовложения в оцениваемый объект не требуются, за исключением ежегодных расходов на замещение. Ставка капитализации рассчитана одним из способов, изложенных в параграфах 3.2 или 3.3, в данном случае равна 18,2% (см. пример 3.5). Ставка дисконтирования определена в табл. 3.9. Таблица 3.9 Определение ставки дисконтирования Решение. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода представлен в табл. 3.10–3.11. Таблица 3.10 Расчет денежных потоков объекта недвижимости Таблица 3.11 Расчет стоимости объекта недвижимости Ответ. Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода дисконтирования денежных потоков, составляет округленно 35 206 000 руб. 3.5. Основы ипотечно-инвестиционного анализа Все большее число инвесторов привлекают заемные средства в развитие инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью. Если обеспечением долгосрочного долгового обязательства выступает в качестве залога инвестируемый актив заемщика, то такой кредит называется ипотечным. Именно такая форма кредитования наиболее типична для сделок, связанных с передачей прав на недвижимость, и наиболее предпочтительна из-за минимизации рисков для кредиторов. Интерес к использованию заемного капитала связан с тем, что при определенных условиях использование кредита увеличивает доходы его получателя, так как прибыль, заработанная с помощью этих средств, в размере, превышающем уплаченные проценты, увеличивает собственный капитал инвестора, если отдача на весь инвестированный капитал превышает стоимость заемных средств. В этом и заключается эффект финансового левереджа (рычага), который обычно определяют как использование заемных средств для реализации инвестиционного проекта. Помимо использования финансового левереджа заемный капитал создает еще ряд существенных преимуществ для инвестора: ? увеличение стоимости всего инвестированного актива за время его использования увеличивает собственный капитал владельца; ? доля кредита, самортизированная за инвестиционный период, реализуется как прибавление к собственному капиталу при перепродаже недвижимости; ? привлечение заемного капитала позволяет инвестору размещать свои ограниченные средства в несколько проектов. Следовательно, оценщик должен учитывать, что инвестор рассматривает доходную недвижимость как финансовый актив, объединяющий собственные и заемные средства и служащий источником увеличения собственного капитала. Положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал. Эффективность этого влияния (как бы плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т. е. коэффициентом ипотечной задолженности. Если обозначить Rm – ипотечная постоянная, R – общая ставка капитализации, то влияние левереджа можно записать: Rт < R – область положительного влияния левереджа, кредит эффективен, и увеличение доли кредита приведет к увеличению отдачи на собственный капитал; Rт > R – область отрицательного влияния левереджа, кредит неэффективен, и увеличение доли кредита приведет к уменьшению отдачи на собственный капитал. Методы ипотечно-инвестиционного анализа В основе ипотечно-инвестиционного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка. При ипотечно-инвестиционном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала, и кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику ипотечно-инвестиционного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих. Традиционный метод. Расчет стоимости объекта недвижимости в традиционной технике исходит из следующего равенства где V – стоимость объекта недвижимости; V – текущая стоимость собственного капитала, вкладываемого в объект недвижимости; V – текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости. Текущая стоимость собственного капитала рассчитывается методом дисконтирования денежных потоков. Текущая стоимость заемного капитала равна сумме кредита. Алгебраическое выражение для стоимости объекта недвижимости записывается в такой же трехэтапной логической последовательности: где V – текущая стоимость собственного капитала, вкладываемого в объект недвижимости; NOI – чистый операционный доход j-го года; РMT – годовой платеж по обслуживанию долга j-го года; j – порядковый номер года прогнозного периода; r – ставка дисконтирования; V – стоимость последующей продажи объекта (реверсии) в конце прогнозного периода; MP – остаток долга в конце срока n, который является непогашенным в конце прогнозного периода; п – длительность прогнозного периода, лет. Техника Эллвуда используется в ипотечно-инвестиционном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отличие техники Эллвуда заключается в том, что она позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период. Формула Эллвуда выглядит следующим образом: где R – общий коэффициент капитализации; r – ставка доходности на собственный капитал; M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестируемого капитала); С – ипотечный коэффициент Эллвуда; sff (r , n) – фактор фонда возмещения по ставке доходности на собственный капитал; ?I – темп прироста стоимости недвижимости через n лет. В случае снижения стоимости объекта недвижимости темп прироста стоимости недвижимости через n лет (?I ) можно выразить через долю снижения стоимости (dep) ?I = –dep. Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам увеличится через n лет, темп прироста стоимости недвижимости через n лет (I ) можно выразить через долю увеличения стоимости (app) ?I = app. Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам не изменится через n лет, то темп прироста стоимости недвижимости через n лет ?I = 0. Если изменение стоимости объекта недвижимости не прогнозируется, то формула имеет вид: Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле где С – ипотечный коэффициент Эллвуда; r – ставка доходности на собственный капитал; р – доля кредита, которая будет погашена за прогнозный период; sff (r , n) – фактор фонда возмещения по ставке доходности на собственный капитал; R – ипотечная постоянная. Техника Эллвуда представляет быстрореализуемый инструмент ипотечно-инвестиционного анализа. Контрольные вопросы 1. В чем заключается экономическое содержание доходного подхода к оценке стоимости недвижимости? 2. Какие методы включает доходный подход к оценке стоимости недвижимости? 3. Какие существуют методы расчета ставки капитализации в оценке недвижимости? 4. Какие существуют методы расчета ставки дисконтирования в оценке недвижимости? 5. Как определяют ставку капитализации в методе прямой капитализации? 6. Какие риски учитываются при определении ставки дисконтирования методом кумулятивного построения? 7. Какие существуют методы для оценки нормы возврата капитала в составе ставки капитализации? 8. Почему на практике оценщики используют чаще метод Хоскольда для расчета нормы возврата капитала? 9. Почему не любой объект недвижимости на практике оценивают в рамках доходного подхода методом прямой капитализации? 10. В чем суть ипотечно-инвестиционного анализа? Задания 1. Определить наилучшее и наиболее эффективное использование нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются физически осуществимыми и финансово реализуемыми. Данные по вариантам использования 2. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 4 500 000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. Данные по продажам аналогичных объектов, руб. 3. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 450 000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 80% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 6%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Ринга. 4. Рассчитать стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 150 000 руб., если прогнозируется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 60%. Безрисковая ставка составляет 6,5%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 3%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Инвуда. 5. Рассчитать стоимость нежилого помещения с годовым чистым операционным доходом 1 700 000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 6%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда. 6. Рассчитайте стоимость объекта недвижимости, если по объекту спрогнозированы величины денежных потоков в размере (прогнозный период 6 лет): 1-й год – 100 000 руб., 2-й год – 300 000 руб., 3-й год – 220 000 руб., 4-й год – 120 000 руб., 5-й год – 170 000 руб., 6-й год – 270 000 руб. Стоимость реверсии в конце прогнозного периода – 1 030 000 руб. Безрисковая ставка – 6,5%, премии за риски оценены в размере: премия за риск вложения в недвижимость – 2,8%; премия за риск инвестиционного менеджмента – 2,2%; среднерыночный срок экспозиции сегмента рынка недвижимости, которому принадлежит оцениваемый объект, составляет 3 месяца. 7. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные по объекту – в таблице. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 3,8%, премия за инвестиционный менеджмент – 3,5%. Стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость объекта снизится в среднем на 40% через 20 лет за счет окончания срока эксплуатации объекта. Прогнозные данные по объекту Глава 4 Сравнительный подход к оценке недвижимости • Общая характеристика сравнительного подхода к оценке недвижимости • Подбор и анализ аналогичных объектов • Классификация и расчет корректировок • Использование корреляционно-регрессионного анализа в сравнительном подходе 4.1. Общая характеристика сравнительного подхода к оценке недвижимости Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, т. е. когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках и предложениях на рынке недвижимости по аналогичным объектам. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода может привести к высокой погрешности расчетов под влиянием случайных ошибок. На основе п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. Сравнительный подход взаимосвязан с анализом рынка, в рамках которого устанавливается сегмент рынка, к которому относится объект оценки. В рамках анализа рынка оценщик приводит фактические данные по сделкам и предложениям с объектами из данного сегмента рынка недвижимости, из которых выбираются объекты аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом корректировок или качественного анализа продаж. 1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты недвижимости, сопоставимые с оцениваемым объектом, проданные относительно недавно. 2-й этап. Собирается и проверяется информация по сопоставимым объектам; анализируется собранная информация и каждый сопоставимый объект сравнивается с оцениваемым объектом. Из сопоставимых объектов по минимуму различий выбираются объекты-аналоги. 3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках объектов-аналогов с оцениваемым объектом вносятся поправки в цены продаж аналогов. 4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученная в рамках метода сравнения продаж сравнительного подхода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости. В соответствии с п. 22ж ФСО № 7 «Оценка недвижимости» помимо стоимости недвижимости сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например, арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. Сравнительный подход может быть осуществлен с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа[7 - Основы корреляционно-регрессионного анализа рассмотрены в книге: Правовые, теоретические и математические основы: Учебное пособие / И. В. Косорукова, В. Е. Кацман, А. Ю. Родин. – М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2013.]. Корреляционно-регрессионный анализ наиболее востребован при массовой оценке объектов недвижимости. Наиболее часто используемыми являются метод парной корреляции (однофакторные зависимости) и метод множественной корреляции (многофакторные зависимости). Формализация реальных зависимостей всегда связана с упрощениями. Поэтому в процессе анализа должно быть выявлено соответствие полученной модели реальной зависимости, должны быть найдены пути улучшения модели и определены возможности практической реализации достигнутых результатов. Частным случаем построения однофакторной зависимости является использование мультипликатора валовой ренты. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке. Мультипликатор валовой ренты не корректируют на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия. Использование мультипликатора валовой ренты достаточно просто, но имеет следующие недостатки: ? может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости; ? в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом; ? не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов. 4.2. Подбор и анализ аналогов На первом этапе реализации сравнительного подхода необходимо сегментирование рынка, т. е. разделение рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты. В сравнительном подходе используется в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Есть обязательные критерии сопоставимости: ? категория земельного участка, например, земельный участок сельскохозяйственного назначения несопоставим с участком земель поселений; ? функциональное назначение улучшений, например, объекты жилой недвижимости несопоставимы с объектами офисной недвижимости; ? передаваемые права, например, право аренды несопоставимо с правом собственности; ? условия продажи, например, рыночные условия несопоставимы с условиями продажи зависимых субъектов. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними должны осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: ? продолжительности срока экспозиции; ? независимости субъектов сделки; ? инвестиционной мотивации. Срок экспозиции – период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Срок экспозиции различается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для данного сегмента рынка. Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец: ? находятся в родственных отношениях; ? являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; ? имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; ? сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; ? занимаются продажей имущества умерших лиц; ? занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т. д. Инвестиционная мотивация определяется: ? аналогичными мотивами инвесторов; ? аналогичным наиболее эффективным использованием объектов. Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными. Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: ? передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; ? условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); ? условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); ? условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); ? вид использования и (или) зонирование; ? местоположение объекта; ? физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; ? экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); ? наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; ? другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость. 1. Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т. п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения. 2. Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия). При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка, меняется. Необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене сделок с нетипичными условиями финансирования. 3. Условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия). Поскольку рассчитать поправку на сделку между аффилированными лицами, а также корректировку других случаев нерыночных условий продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. 4. Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия). Условия продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на сегментах рынка недвижимости с течением времени. Также необходимо в ходе анализа рынка делать анализ снижения цен предложений в процессе уторгования, чтобы использовать скидки на уторгование для приведений цен предложений к ценам сделок. 5. Вид использования и (или) зонирование. Есть обязательные критерии сопоставимости: категория земельного участка, например, земельный участок сельскохозяйственного назначения несопоставим с участком земель поселений; функциональное назначение улучшений, например, объекты жилой недвижимости несопоставимы с объектами офисной недвижимости. 6. Местоположение объекта – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, расположенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносится корректировка. 7. Физические характеристики объекта недвижимости – в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики, например, размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и др. 8. Экономические характеристики. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики, такие как условия и сроки аренды, применение скидки к арендной плате и отклонение от целевого использования и т. п. 9. Наличие движимого имущества. Необходимо исключать из цены продажи сравниваемого объекта стоимость движимого имущества. Например, при продаже магазина сделка может быть по всему имуществу, включая и движимое имущество (кассовые аппараты, демонтируемое торговое оборудование и т. д.). В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости. Единицы сравнения. Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м ), либо экономическая. Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема. На различных сегментах рынка недвижимости используются разные единицы сравнения. Единицы сравнения для свободных земельных участков: ? цена за 1 га; ? цена за 1 сотку; ? цена за 1 м . Единицы сравнения для застроенных земельных участков: ? цена за 1 м общей площади; ? цена за 1 фронтальный метр; ? цена за 1 м чистой площади, подлежащей сдаче в аренду; ? цена за 1 м . 4.3. Классификация и расчет корректировок Классификация вводимых корректировок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. 4.1. Процентные корректировки вносятся путем изменения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то цена аналога будет увеличиваться в результате внесения корректировки, если хуже – цена аналога будет снижаться. К процентным корректировкам можно отнести, например, корректировки на местоположение, износ, время продажи. Рис. 4.1. Классификация корректировок Стоимостные корректировки: ? денежные корректировки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Корректировка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже – применяется отрицательная корректировка. Денежной корректировкой, вносимой к цене аналога в целом, является корректировка на наличие движимого имущества. К денежным корректировкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести корректировки на качественные характеристики, а также корректировки, рассчитанные статистическими методами; ? денежные корректировки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным корректировкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести корректировки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.). Расчет и внесение корректировок. Для расчета и внесения корректировок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие: ? методы парных продаж; ? экспертный метод; ? статистический метод; ? стоимостный метод. Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную корректировку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность. Чтобы получить величину корректировки в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу где К – корректировка в процентном выражении; Ц – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту; Ц – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту. Чтобы получить величину корректировки в стоимостном выражении, применяемую к стоимости объекта в целом, методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу где К – корректировка в стоимостном выражении; Ц – цена объекта парной продажи, характеристика различия у которого соответствует оцениваемому объекту; Ц – цена объекта парной продажи, характеристика различия у которого соответствует аналогичному объекту. Чтобы получить величину корректировки в стоимостном выражении, применяемую к единице сравнения, методом парных продаж, необходимо применить формулу (4.2), но в качестве цен объектов парных продаж следует брать цены единиц сравнения объектов парных продаж. Пример 4.1 Определите корректировки на местоположение для трех аналогов на основе имеющихся данных. Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, местоположение аналогов и оцениваемого объекта различалось. Используя метод парных продаж, были выявлены объекты парных продаж: квартиры в удовлетворительном состоянии на 3-м этаже пятиэтажных блочных домов постройки 1961 г., но с разным местоположением (табл. 4.1): Ц = 100 000 руб. / м ; Ц = 95 000 руб./м ; Ц = 90 000 руб./м . Таблица 4.1 Исходные данные Решение. Корректировку по местоположению рассчитаем методом парных продаж по формуле (4.1). Расчет корректировки по местоположению К = 100 000: 90 000– 1 = 0,11, или + 11%; К = 100 000: 95 000– 1 = 0,053, или + 5,3%; К = 100 000: 95 000– 1 = 0,053, или + 5,3%. Ответ. Корректировки на местоположение представлены в табл. 4.2. Таблица 4.2 Результат расчета корректировок на местоположение В основе экспертного метода расчета и внесения корректировок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные корректировки. Экспертный метод расчета и внесения корректировок в основном используется, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях. Пример 4.2 Необходимо определить величину корректировки на время продажи на основе имеющейся информации. Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости; время продажи аналогов и оцениваемого объекта различалось. Корректировка не могла быть определена методом парных продаж, так как цены увеличивались в диапазоне 10–30% в год, однако парных продаж объектов, подходящих для расчета корректировки, не выявлено. На основе рыночных данных было взято среднее значение роста цен в данном сегменте рынка недвижимости (на уровне 20% в год), и в соответствии с этим значением были рассчитаны корректировки с учетом временной разницы в продажах оцениваемого объекта и аналога (табл. 4.3). Таблица 4.3 Исходные данные к примеру Решение. Корректировку на время продажи рассчитаем по следующей формуле, экспертно считая, что среднегодовой темп роста цен был равномерным где К – корректировка на время продажи; ?I – годовой темп прироста цен на данном сегменте рынка; (t –t ) – промежуток времени в годах, который прошел с момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться показателем степени в формуле. В данном сегменте цены растут на 20% в год: К = (1+ 0,2) – 1 = 0,047, или + 4,7%; К = (1+ 0,2) – 1 = 0,095, или + 9,5%; К = (1+ 0,2) – 1 = 0,2, или + 20%. Ответ. Корректировки на время продажи представлены в табл. 4.4. Таблица 4.4 Результат расчета корректировки на время продажи Статистический метод. Суть статистического метода состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок. Пример 4.3 Необходимо определить величину корректировки при оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного в 30 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. В качестве аналогов были выбраны земельные участки, расположенные вблизи от Ленинградского шоссе. Используя информацию о продажах аналогичных земельных участков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и выявлена линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка (V ) и удаленности от города (L): V = –1207,5 · L + 14 970,78 руб., где L – расстояние до МКАД, км. Таким образом, можно определить величину корректировки на удаленность от города исходя из существующей зависимости изменения цен продаж в зависимости от изменения расстояния до города (табл. 4.5). К = ?V = f(?L) = –1207,5 · ?L, ?L = L ? L , где L – расстояние до города оцениваемого объекта; L – расстояние до города от аналога. Таблица 4.5 Исходные данные Решение. Рассчитаем корректировки на удаленность от города на основе статистической закономерности: К = (–1207,5) · (30– 45) = +11 813 руб. К = (–1207,5) · (30– 20) = –12 075 руб. К = (–1207,5) · (30– 50) = +24 150 руб. В данном случае была рассчитана величина корректировки, которая является стоимостной, вносимой к единице сравнения (1 сотке земельного участка). Ответ. Корректировки на время продажи представлены в табл. 4.6. Таблица 4.6 Пример определения величины корректировки на удаленность от города Стоимостный метод. Стоимостный метод расчета величины корректировки состоит в определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки. Пример 4.4 Оценивается объект коммерческой недвижимости (офис), были подобраны аналоги, среди которых есть объект, на котором проведен ремонт стоимостью 9500 руб./м . Стоимость ремонта и составляет величину корректировки. Рассчитанная таким образом поправка на состояние объекта является стоимостной, применяемой к единице сравнения аналога (1 м ) (табл. 4.7). Таблица 4.7 Пример определения величины корректировки на удаленность от города Последовательность внесения корректировок и получение скорректированного результата: 1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, корректировка на наличие движимого имущества). 2. Затем вносятся процентные корректировки. 3. Далее – денежные корректировки, вносимые к единице сравнения аналога. В итоге скорректированную цену единицы сравнения аналога получаем по формуле где Ц – скорректированная цена единицы сравнения аналога; Ц – первоначальная цена единицы сравнения аналога (до внесения корректировок); ?К – сумма стоимостных ст. в корректировок, вносимых к цене аналога в целом (поскольку корректируем цену единицы сравнения, то делим на количество единиц сравнения данного аналога); K – количество единиц сравнения аналога; ?К – сумма процентных корректировок, вносимых к цене аналога; ?К – сумма стоимостных корректировок, вносимых к цене единицы сравнения аналога. Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта. Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо: ? тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины; ? провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. Удельный вес может быть рассчитан на основании количества внесенных поправок, так как каждая внесенная поправка снижает точность расчетов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок, нужно присваивать наибольший удельный вес. Удельные веса могут быть рассчитаны по формуле где Уд. вес – удельный вес полученного значения скорректированной цены единицы сравнения аналога; n – количество внесенных корректировок в стоимость i-го сопоставимого объекта, изменивших его стоимость. Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае. Пример 4.5 На основе имеющейся информации о скорректированных ценах аналогичных объектов и количества внесенных поправок определите рыночную стоимость 1 м объекта оценки, рассчитанную методом количественных корректировок. Исходные данные – в табл. 4.8. Таблица 4.8 Исходные данные к примеру 4.5 Решение. Вес каждого значения рассчитаем по формуле (4.5) Расчетные данные согласования скорректированных цен приведены в табл. 4.9. Таблица 4.9 Расчет согласования скорректированных цен Ответ. Рыночная стоимость 1 м объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж, равна 152 000 руб. Метод сравнения продаж может быть осуществлен с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа. 4.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа в сравнительном подходе Сравнительный подход может быть осуществлен с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа. Корреляционно-регрессионный анализ наиболее востребован при массовой оценке объектов недвижимости. Наиболее часто используемые – метод парной корреляции (однофакторные зависимости) и метод множественной корреляции (многофакторные зависимости). При построении модели с использованием корреляционно-регрессионного анализа необходимо оценить степень влияния на нее разных факторов, провести классификацию факторов и, наконец, построить саму модель в виде уравнения регрессии. В оценке регрессионный анализ включает решение следующих задач: ? определение существенных параметров (набор ценообразующих факторов) и выбор диапазонов их изменения; ? выбор вида регрессионной модели f(X); ? определение оценок неизвестных параметров модели; ? проверка адекватности модели. Определение существенных параметров и выбор диапазона их изменения Характеристики (признаки) объектов, выступающие в роли ценообразующих факторов регрессионной модели, могут иметь разнообразную природу. Часть из них являются количественными характеристиками (например, площадь), другие – дискретными (например, удаленность от МКАД, км), третьи носят качественный характер (например, состояние). Каждому типу признаков соответствуют свой тип шкал измерений (количественные или неколичественные порядковые, номинальные), группа допустимых преобразований значений шкалы и подмножество корректных методов обработки величин, применение которых не изменяет результата статистического моделирования. Методы регрессионного анализа являются методами обработки количественных (числовых) величин. При этом разделение количественных признаков на непрерывные и дискретные в некоторой степени условно, поскольку из-за ограничений точности измерений даже непрерывные по своей природе показатели (например, площадь) могут рассматриваться как дискретные. Однако с точки зрения практики решения оценочных задач, наоборот, допустимо рассматривать дискретный количественный признак как непрерывный, если число принимаемых им значений достаточно велико. Более того, во многих случаях методы, предназначенные для обработки непрерывных количественных данных, можно эффективно применять и для обработки дискретных признаков с небольшим числом градаций. В частности, теория линейных регрессионных моделей с ненулевым свободным членом не накладывает никаких ограничений на характер значений количественных признаков – они могут быть непрерывными и дискретными, в том числе бинарными. Примечательно, что оценки линейной регрессионной модели с ненулевым свободным членом инвариантны относительно линейных преобразований значений влияющих факторов, т. е. для измерения значений признаков могут быть использованы произвольная точка отсчета шкалы и масштаб. Шкалы количественных значений являются числовыми, т. е. позволяют количественно измерять степень проявления некоторого свойства (признака) при заданной единице измерения. Они применяются, когда имеется возможность численно оценить объем различий между значениями признака у разных объектов. Порядковые шкалы используются для отражения отношений между объектами. Порядковый признак обычно отражает разную степень проявления некоторого свойства, но не дает количественной меры для его выражения. Значения таких признаков могут быть заданы в баллах, когда объекты можно разбить на заранее известное число упорядоченных классов, или в рангах, когда объекты ранжируются, упорядочиваются, выстраиваются в ряд по степени проявления свойства, точная количественная мера для которого не определена. Ранг – порядковый номер объекта в таком ряду. Номинальные шкалы (шкалы наименований, классов) используются, когда можно разбить объекты на классы – группы объектов, однородные по свойству, отражаемому некоторым признаком, но нельзя задать никакого естественного упорядочения между самими классами. Бинарный признак, принимающий всего две градации (например, 1 и 2) может быть рассмотрен как частный случай номинальной переменной. Выбор количества классов Например, в ходе оценки стоимости земельного участка в качестве существенных параметров модели, оказывающих наибольшее влияние на стоимость объекта, названы следующие параметры: ? категория земельного участка; ? удаленность земельного участка от МКАД; ? площадь земельного участка; ? состояние участка; ? благоустроенность участка; ? наличие и качество подъездных путей. Оцифровка неколичественных признаков Приведем образец оцифровки неколичественных признаков, указанных в примере выше. Категория земельного участка. Поскольку в выборке аналогичных объектов присутствуют как земли промышленности, так и земли поселений, необходимо количественно оценить данный критерий для построения регрессионной модели. При прочих равных условиях земельные участки, относящиеся к категории земель поселений, обладают более высокой стоимостью по сравнению с землями промышленности. Исходя из этого, были приняты следующие количественные оценки категорий земельных участков (табл. 4.10). Таблица 4.10 Таблица значений по критерию «категория земельного участка» Удаленность земельного участка от МКАД. Поскольку существенные параметры объектов являются качественными признаками, для оценки их количественного вклада в стоимость, каждому качественному признаку присвоена метка в зависимости от степени проявления свойства. Как следует из анализа цен продажи коммерческих земельных участков, существенным фактором, влияющим на стоимость (и арендную ставку), является удаленность от МКАД. Чем ближе земельный участок расположен от МКАД, тем выше его продажная цена (ставка аренды). Признак «удаленность от МКАД в км» выражен числовым значением, не подлежит оцифровке и включен в модель с ее истинными значениями. Площадь земельного участка. Экономический смысл признака «площадь объекта» состоит в том, что при прочих равных условиях объекты меньшей площади могут продаваться дороже. Это обусловлено тем, что удельная величина расходов, связанных с владением, на 1 сотку земельного участка тем ниже, чем больше единиц площади в участке. Данный признак выражен числовым значением, он не подлежит оцифровке и включается в модель с его истинным значением. Состояние участка. Освоенные земельные участки по сравнению с неосвоенными продаются по более высокой цене. Исходя из этого нами были приняты следующие количественные оценки уровня освоенности земельных участков (табл. 4.11). Таблица 4.11 Таблица значений по критерию «состояние земельного участка» Благоустроенность участка. Под благоустроенностью земельного участка подразумевается наличие коммуникаций (газификация, электроснабжение, водоснабжение и пр.). При анализе объектов аналогов было определено два основных состояния данного критерия: коммуникации подведены на участок; коммуникации расположены на границе земельного участка. Не требует обоснования мнение о том, что участки с коммуникациями стоят дороже участков, на которые необходимо подводить коммуникации. Исходя из этого, были приняты следующие количественные оценки благоустроенности земельных участков (табл. 4.12). Таблица 4.12 Таблица значений по критерию «благоустроенность земельного участка» Наличие и качество подъездных путей. Земельные участки, отобранные в качестве объектов аналогов, имеют три состояния по критерию «наличие и качество подъездных путей». Так, земельные участки, расположенные непосредственно у оживленного шоссе, стоят дороже участков, расположенных на некотором удалении от магистрали. Наличие асфальтированных подъездных путей позволяет использовать земельный участок круглогодично, что означает и более высокую цену по сравнению с земельными участками, подъездные пути к которым представляют собой грунтовые дороги, поскольку такой тип дороги может иметь недоступность в осенне-весенний период или зимой. Таблица 4.13 Таблица значений по критерию «наличие и качество подъездных путей» Выбор вида регрессионной модели Неизвестную функцию f(X) в окрестностях точки, соответствующей средним уровням каждого фактора, можно представить отрезком степенного ряда. Так как интервалы варьирования факторов невелики, то можно ограничиться линейным приближением в виде множественной линейной регрессии. Уравнение множественной линейной регрессии описывается формулой где y – зависимая переменная (отклик), рыночная стоимость 1 м площади объекта; Х , Х … Х – независимые переменные (предикторы или факторы); ? – константа регрессии; ? , ? … ? – коэффициенты регрессии; n – количество факторов сравнения; ? – случайная ошибка с нормальным распределением со средним 0 и дисперсией ? . Так как факторов более двух, графическая интерпретация модели отсутствует. Регрессионные коэффициенты (или ?-коэффициенты) представляют независимые вклады каждой независимой переменной в предсказание зависимой переменной. Другими словами, переменная X , например, коррелирует с переменной Y после учета влияния всех других независимых переменных. Значения y, вычисленные с помощью регрессионной зависимости (формула 4.6) для i-го аналога, могут отличаться от значения стоимости, известной на рынке: yi = y ~ + ?I, метод наименьших квадратов ищет коэффициенты системы уравнений (4.6) исходя из условия минимизации суммы квадратов отклонений: Зависимой переменной в данном случае является величина рыночной стоимости 1 сотки площади объекта. Определение оценок неизвестных параметров модели Выше описана последовательность выбора существенных параметров, влияющих на рыночную стоимость объектов, и определены величины коэффициентов значимости, оценивающих качественные признаки аналогов и оцениваемого объекта. Если аналог «лучше» оцениваемого объекта по какому-либо параметру, то ему присваивается больший коэффициент значимости и наоборот. На основании качественных характеристик объекта оценки и представленных аналогов составлена табл. 4.14, в которой показаны сводные данные о качестве сопоставимых объектов, выраженные количественными значениями коэффициентов значимости. Таблица 4.14 Балльная оценка характеристик сопоставимых объектов в разрезе факторов влияния Корреляционно-регрессионный анализ может осуществляться с использованием программных продуктов, например, программного продукта «Производственные функции», разработанного в среде DELPHI в Государственном университете по землеустройству. В результате использования данного программного средства была определена форма уравнения регрессии (полином 1-й степени, 6 переменных): Y = 187 200.0000 – 10 732.0000 · X1 – 2690.4000 X2 + 2.8294 · X3 + 8167.2000 · X4 – 14 628.0000 · X5 + 8850.5000 · X6 Проверка адекватности модели Далее необходимо произвести проверку значимости регрессии. Точность и надежность полученного результата оценивается с помощью ряда статистических критериев. Коэффициент множественной корреляции и среднеквадратичная ошибка его определения: R = 0,965479; SigmaR = 0,184189. Доверительные границы по уровню P = 0,9 для коэффициента множественной корреляции из генеральной совокупности: 0,949148 ? R ? 0,970342. Корреляционное отношение и среднеквадратичная ошибка его определения: R = 0,965479; SigmaR = 0,184189. Доверительные границы по уровню P = 0,9 для корреляционного отношения из генеральной совокупности: 0,949148 ? R ? 0,970342. Коэффициент детерминации: B = 0,932150. При анализе по уравнению регрессии полинома 1-й степени (линейная зависимость) коэффициент детерминации, отражающий долю дисперсии результативного признака, объясняемую влиянием независимых переменных, составил 0,932150. Согласно шкале Чеддока, приведенной в табл. 4.15, данное значение отражает очень высокую характеристику силы связи. То есть использование данного уравнения регрессии полинома 1-й степени дает весьма достоверный результат при расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта. Таблица 4.15 Шкала Чеддока После проведенных проверок можно сделать вывод о том, что построенную регрессионную модель можно использовать для данной оценки. Определение рыночной стоимости объекта на основе модели В соответствии с выбранными параметрами оцифровки показателей характеристики оцениваемого объекта, применимые в рассчитанной формуле уравнения регрессии, представлены в табл. 4.16. Таблица 4.16 Балльная оценка характеристик объекта оценки в разрезе факторов влияния Далее для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта нам необходимо подставить оцифрованные значения характеристик оцениваемого объекта в детерминированное уравнение линейной регрессии Y = 187 200,0000 – 10 732,0000 · 1 – 2690,4000 · 11 + 2,8294 · 1519,97 + 8167,2000 · 1 – 14628,0000 · 1 + 8850,5000 · 1 = 53 563,90 руб. Формализация реальных зависимостей всегда связана с упрощениями. Поэтому в процессе анализа должно быть выявлено соответствие полученной модели реальной зависимости, должны быть найдены пути улучшения модели и определены возможности практической реализации достигнутых результатов. Частным случаем построения однофакторной зависимости является использование мультипликатора валовой ренты. Мультипликатор валовой ренты не корректируют на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия. Использование мультипликатора валовой ренты довольно просто, но имеет следующие недостатки: ? может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости; ? в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом; ? не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов. Мультипликатор валовой ренты – это отношение цены продажи или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД). Для применения метода валовой ренты необходимо: ? оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом; ? определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов; ? умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение МВР по аналогам. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; ПВД – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта; МВР – усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам; Ц – цена продажи i-го сопоставимого аналога; ПВД – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога; т – количество отобранных аналогов. Пример 4.6 Необходимо оценить стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовой доход от которого оценивается в 550 000 рублей. На сегменте рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, были получены следующие сведения, представленные в табл. 4.17. Таблица 4.17 Исходные данные Решение. Усредненный по аналогам мультипликатор валовой ренты рассчитываем по формуле (4.6) Рассчитаем стоимость объекта недвижимости на основе формулы (4.6) V = 550 000 · 5,62 = 3 091 000 руб. Ответ. Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом валовой ренты, равна 3 091 000 руб. Контрольные вопросы 1. В чем экономическое содержание сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости? 2. Какие методы включает сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости? 3. Каков алгоритм метода сравнения продаж? 4. Каков алгоритм метода валовой ренты? 5. Каким образом определяют мультипликатор валовой ренты? 6. Какие единицы сравнения используют? 7. Какие элементы сравнения используются? 8. Какие существуют виды поправок к ценам аналогов? 9. Какие существуют методы расчета корректировок? 10. Почему на практике редко используют метод валовой ренты в рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости? Задания 1. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 июня 2016 г.) площадью 75 м . По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 12% в год в сегменте офисных помещений до 100 м. Выявлены цены по сопоставимым объектам. По всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены, кроме поправки на время продажи. Аналог 1: скорректированная цена 78 200 руб. за 1 м , время продажи – май 2016 г. Аналог 2: скорректированная цена 76 500 руб. за 1 м , время продажи – апрель 2016 г. Аналог 3: скорректированная цена 80 860 руб. за 1 м , время продажи – июнь 2016 г. 2. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние хорошее) площадью 285 м . Выявлены цены по сопоставимым объектам. По всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Аналог 1: скорректированная цена 145 000 руб. за 1 м , состояние удовлетворительное. Аналог 2: скорректированная цена 192 000 руб. за 1 м , состояние хорошее. Аналог 3: скорректированная цена 146 000 руб. за 1 м , состояние удовлетворительное. Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, хорошее состояние – цена 87 000 руб. за м , удовлетворительное – цена 68 000 руб. за м . 3. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом 150 000 руб. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах. Данные по продажам аналогичных объектов недвижимости 4. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом 150 000 руб., коэффициент потерь по причине неуплаты и недозагрузки оцениваемого объекта – 10% от ПВД. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах. Данные по продажам аналогичных объектов недвижимости 5. На основе имеющейся информации о скорректированных ценах аналогичных объектов и количества внесенных поправок определите рыночную стоимость объекта оценки общей площадью 240 м . Исходные данные в таблице. Данные по объектам-аналогам Глава 5 Затратный подход к оценке недвижимости • Общая характеристика затратного подхода • Методы расчета затрат на создание объектов капитального строительства • Расчет прибыли предпринимателя • Определение износа и устареваний объектов капитального строительства 5.1. Общая характеристика затратного подхода Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устареваний. Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии. В соответствии с п. 24а, б, в ФСО № 7 «Оценка недвижимости» затратный подход рекомендуется применять: ? для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; ? затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; ? при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют). В соответствии с п. 24 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: ? определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; ? расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; ? определение прибыли предпринимателя; ? определение износа и устареваний; ? определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; ? определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства. В соответствии с п. 24 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования. Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид где V – стоимость объекта недвижимости; V – стоимость земельного участка; V – стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке. При этом стоимость объектов капитального строительства рассчитывается по формуле где V – стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке; З – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; ПП – прибыль предпринимателя; И – физический износ и устаревания. На основе п. 24ж ФСО № 7 «Оценка недвижимости» затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. На основе п. 24з ФСО № 7 «Оценка недвижимости» величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок. На основе п. 24и ФСО № 7 «Оценка недвижимости» величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив, создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам, что касается прежде всего объектов доходной недвижимости. Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае. Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях: ? когда оцениваются новые или недавно построенные объекты; ? когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли; ? когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства; ? для оценки объектов незавершенного строительства; ? для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок); ? для оценки в целях страхования; ? для итогового согласования стоимости. 5.2. Методы расчета затрат на создание объектов капитального строительства Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: ? данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; ? данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; ? сметных расчетов; ? информации о рыночных ценах на строительные материалы; ? других данных. Выбор метода расчета затрат на создание объектов капитального строительства требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т. д. В основе определения затрат на создание объектов капитального строительства лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. На основе п. 24ж ФСО № 7 «Оценка недвижимости» затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты. Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством. К прямым затратам относятся: ? стоимость строительных материалов, изделий и оборудования; ? заработная плата рабочих; ? стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей; ? стоимость коммунальных услуг; ? стоимость доставки и хранения материалов и пр. Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству: ? стоимость инвестиций в землю; ? гонорары проектно-сметным организациям; ? маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты. К косвенным расходам относят и накладные расходы. Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания. Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения затрат на создание ОКС: ? метод сравнительной единицы; ? метод разбивки по компонентам; ? метод количественного обследования. Рассмотрим методы расчета затрат на создание объекта капитального строительства. Расчет затрат на создание объектов капитального строительства по данным специализированных сборников Метод сравнительной единицы предполагает расчет затрат на создание объектов капитального строительства на основе стоимости строительства сравнительной единицы (1 м , 1 м ) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т. д.). Для примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м площади здания. где З – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; С – стоимость 1 м площади типичного сооружения на базовую дату; S – площадь строения (количество единиц сравнения); K – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта K = 1); K – коэффициент, учитывающий регион, где построено здание; K – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки; K – коэффициент, учитывающий НДС. Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать: ? единое функциональное назначение; ? близость физических характеристик (класс конструктивных систем); ? сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов; ? другие характеристики. Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является полной стоимостью замещения. Информационной базой для приведенной методики расчета могут служить «Укрупненные показатели стоимости строительства». Справочник издается консалтинговой компанией «КО-ИНВЕСТ», имеются выпуски «Промышленные здания», «Жилые здания», «Общественные здания», «Складские здания и сооружения», «Магистральные сети», «Сооружения городской инфраструктуры» и ежеквартальное издание «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России). Публикуемые стоимостные показатели стоимости выпусков «КО-ИНВЕСТ» основываются на проектно-сметной документации, собранной специалистами компании «КО-ИНВЕСТ» на протяжении многолетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и за рубежом, а также данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройство внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве. Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81–35.2004) с учетом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве. Пересчет в текущие цены на дату оценки производится с применением индексов КО-ИНВЕСТ. Качественные параметры здания надлежащего типа определены в соответствии с классами качества: ? ECONOM (экономичный); ? STANDARD (cредний); ? PREMIUM (улучшенный); ? DE LUXE (люкс). Для группировки зданий в зависимости от класса качества авторами справочника был составлен классификатор наиболее распространенных материалов, конструкций и инженерных систем, позволяющий оценщику определить стоимостный показатель в соответствии с классом качества оцениваемого здания. Материалы и конструкции, характерные для того или иного класса качества, меняются в зависимости от функционального назначения здания. Описание признаков класса качества для зданий различного назначения приводится в таблицах, предшествующих стоимостным показателям, соответствующих разделов. В качестве информационного обеспечения метода сравнительной единицы могут выступать Региональные справочники стоимости строительства (РСС-2005, РСС-2006, РСС-2007, РСС-2008). Региональный справочник стоимости строительства РСС-2008 подготовлен специалистами Московского центра ценообразования в строительстве (МЦЦС) «Мосстройцены» и Научно-производственной фирмы (НПФ) «Центр информационных технологий в строительстве». РСС – это современная справочная система стоимостных показателей для регионального строительства. Справочник выпускается в электронном виде. В 2007 г. ЦНИИЭУС Госстроя России рецензировал РСС-2007. Показатели стоимости, размещенные в справочнике, включают в себя все затраты по использованным в процессе строительства материальным ресурсам, механизмам, оплате труда рабочих, учитывают накладные расходы и сметную прибыль, а также затраты, связанные с производством работ в зимнее время. Показатели стоимости строительства, размещенные в РСС-2013, рассчитаны по состоянию на 1 января 2013 г. и предназначены для составления сметной документации на строительные, монтажные и пусконаладочные работы, а также для определения стоимости строительства зданий, сооружений, инженерных коммуникаций на стадии «проект». С помощью специального прикладного программного продукта «Экспресс-смета», которым оснащена электронная версия РСС-2013, любой пользователь сможет самостоятельно составить смету затрат с учетом календарных сроков производства работ, применив приведенные в РСС-2013 прогнозные индексы инфляции. РСС-2013 издается в электронном виде, он представлен системами стоимостных показателей в составе программы «Экспресс-смета», рассчитанных индивидуально и привязанных для каждого региона России. В справочнике учтен статистический уровень заработной платы по каждому региону соответственно. Цены и тарифы на материально-технические ресурсы и услуги по регионам приняты на основании региональных статистических данных текущего мониторинга цен и их прогнозного уровня по состоянию на 1 января 2013 г. В расчетах показателей стоимости строительства учтен полный комплекс операций, необходимых для выполнения определенного вида работ в нормальных условиях, не осложненных внешними факторами. Справочник предусматривает для пользователя расширение возможности учета конкретных условий производства работ (стесненность, загазованность, работу вблизи действующего оборудования и т. д.). Сборники РСС-2013 – аналог существующих западных вариантов в США и Великобритании, таких как справочники R. S. Means, Wessex, Laxstons, UK Building Costs Blackbook и др. Для иностранных инвесторов и объектов недвижимости, построенных за границей Российской Федерации, оценка полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения производится по зарубежным справочникам (R. S. Means, Marshall and Swift «Marshal Valuation Service: Building Cost People» и др.), которые дают представление о ценах на строительные работы и на недвижимость в соответствующей стране в единицах конкретной национальной валюты. Специальное издание компании «КО-ИНВЕСТ» серии «Справочник оценщика» – «Паритеты покупательной способности валют на национальных строительных рынках» – дает возможность пересчета стоимости строительства в долларах США, рассчитанной на основе справочников американских фирм R. S. Меаns Со, Маrshall & Swift и др., в текущий уровень цен в рублях в рассматриваемом регионе Российской Федерации. В США фирма R. S. Меаns проводит мониторинг цен в строительстве и промышленности, анализирует и публикует данные о затратах на строительство зданий и их конструктивных элементов. Компанией «КО-ИНВЕСТ» на основе всемирно известного справочника Means Building Construction Cost Data подготовлено русское издание – «Сборник расценок на строительство зданий». Пример 5.1 Определите затраты на создание объекта капитального строительства офисного двухэтажного здания класса В, расположенного в г. Мытищи Московской области. Площадь оцениваемого офисного двухэтажного здания 480 м . На основании данных «КО-ИНВЕСТ»[8 - Поскольку данные сборников «КО-ИНВЕСТ» являются коммерческой информацией, то в данном пособии они изменены для избежания несанкционированного распространения коммерческой информации.] были получены следующие данные, представленные в табл. 5.1, 5.2. Таблица 5.1 Исходные данные Для оценки прибыли предпринимателя в данном примере будет использована статья Е. Е. Яскевича «Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории Российской Федерации»[9 - Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2006. – № 12 (63).]. Таблица 5.2 Мониторинг прибыли предпринимателя Решение. Для расчета затрат на создание объекта капитального строительства используем данные справочников и формулу (5.1). В дальнейших расчетах затрат на замещение объекта как нового офисного здания применялась величина прибыли застройщика на середине интервала 23–26%, который соответствует прибыли застройщика офисных зданий класса В2 и ниже в пределах 20–30 км от МКАД, т. е. прибыль предпринимателя установлена на уровне 24,5%. Необходимо учесть НДС, который составляет 18%. Таким образом, получаем следующий расчет затрат на замещение объекта как нового: З =14 400,53 · 480,0 · 1,0 · 1,0 · 1,126 · 1,18 = 9 184 174 руб. Ответ. Затраты на создание объекта капитального строительства офисного 2-этажного здания класса В, расположенного в г. Мытищи Московской области, рассчитанные методом сравнительной единицы, равны 9 184 174 руб. Расчет затрат на создание объекта капитального строительства по данным строительных компаний Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т. п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле где З – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; V – объем j-го компонента; C – стоимость единицы объема; K – коэффициент, который учитывает имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта). Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам: ? субподряд; ? разбивка по профилю работ; ? выделение затрат. Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам. Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.). Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются. Расчет затрат на восстановление (замещение) объекта как нового методом количественного обследования Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта. Метод количественного обследования дает более точные результаты, вместе с тем он является трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь определенную теоретическую подготовку и значительный практический опыт. Затраты на восстановление (замещение) объекта как нового рассчитываются как сметная стоимость строительства с учетом всех накладных расходов, косвенных расходов и прибыли предпринимателя. Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных разработок (составление технико-экономического обоснования строительства). Сметная стоимость строительства зданий и сооружений – это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией. На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирование свободных (договорных) цен на строительную продукцию. База для расчета сметной стоимости строительства: ? проект и рабочая документация; ? действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь; ? отдельные относящиеся к соответствующей стройке решения центральных и других органов государственного управления. Если отсутствуют необходимые сметные нормативы в нормативно-информационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуальные сметные нормы. Сметная стоимость строительства включает следующие элементы: ? строительные работы; ? работы по монтажу оборудования (монтажные работы); ? затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря; ? прочие затраты. Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов. Локальные сметы – первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации. Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию. Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и состоят из 12 глав: 1) подготовка территории строительства; 2) основные объекты строительства; 3) объекты подсобного и обслуживающего назначения; 4) объекты транспортного хозяйства и связи; 5) объекты энергетического хозяйства; 6) наружные сети и сооружения; 7) благоустройство территории строительства; 8) временные здания и сооружения; 9) прочие работы и затраты; 10) содержание структуры дирекции (технический надзор); 11) подготовка эксплуатационных кадров; 12) проектные и изыскательские работы. Нормативно-информационная база в системе ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает строительные нормы, правила и другие сметные нормативные документы. Главное назначение сметных норм состоит в определении нормативного количества ресурсов, требующихся для выполнения определенного вида работ, и, как следствие, их стоимостных показателей. Методы определения затрат при составлении смет Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами в зависимости от договорных условий и общей экономической ситуации. Стоимость строительства в сметной документации инвестора следует приводить в двух уровнях цен: ? в базисном (постоянном) уровне – на основе действующих на момент разработки сметных норм и цен; ? в текущем или прогнозном уровне – на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства. Для определения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса исходя из текущего (прогнозного) уровня цен следует использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции. Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат: ? ресурсный; ? ресурсно-индексный; ? базисно-индексный; ? базисно-компенсационный; ? на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов. Рассмотрим подробнее данные методы. Ресурсный метод – расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат). Ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих. 1. Строительно-монтажные работы. 1.1. Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций рассчитывается в соответствии с расходом по проектной документации, нормативными материалами и на основе данных предприятий оптовой торговли соответствующего региона на дату проведения оценки. + 1.2. Заработная плата основных рабочих – рассчитывается в процентном отношении к стоимости строительных материалов с учетом среднестатистических данных по строительству аналогичных объектов в данном регионе. + 1.3. Эксплуатационные затраты – стоимость коммунальных услуг, эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и пр. + 1.4. Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей. Выше рассмотрен расчет затрат на создание здания ресурсным методом. Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. Индексы стоимости (цен, затрат) – относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы. Базисно-индексный метод – перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов. Базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства. Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости. 5.3. Расчет прибыли предпринимателя Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. В соответствии с п. 24з ФСО № 7 «Оценка недвижимости» величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок. Например, для оценки прибыли предпринимателя могут использоваться исследования аналитиков рынка недвижимости. В статье Е. Е. Яскевича «Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории Российской Федерации» из журнала «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 12 (63)/2006 приведен пример формализации устоявшихся рыночных тенденций. Таблица 5.3 Мониторинг прибыли предпринимателя Для рассмотренного выше примера (офисного здания в Московской области, г. Мытищи, класс В2) применяется величина прибыли застройщика на середине интервала 23–26%, который соответствует прибыли застройщика офисных зданий класса В2 и ниже в пределах 20–30 км от МКАД, т. е. прибыль предпринимателя может быть установлена на уровне 24,5%. Расчет прибыли предпринимателя может проводиться с использованием аналитического метода Санкт-Петербургского политехнического университета (СпБГТУ), разработанного профессором Е. С. Озеровым (Организация и методы оценки предприятия (бизнеса)/Под ред. В. И. Кошкина. – М.: ИКФ «ЭКМОС». – С. 261). Согласно этой методике расчет прибыли инвестора основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. Величина прибыли предпринимателя рассчитывается по формуле где КПП – прибыль предпринимателя (застройщика) как доля от затрат на создание объекта капитального строительства; n – число лет (период) строительства; C – доля авансового платежа в общей сумме платежей; y – годовая норма отдачи на вложенный капитал. Норма отдачи на капитал принимается неизменной на весь период строительства. Рассмотрим расчет прибыли предпринимателя по данной методике для примера, приведенного выше (офисного 2-этажного здания класса В2, расположенного в г. Мытищи Московской области). Период строительства (n) определен по СНиП 1.04.03–85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», для примерно идентичных объектов он равен 1,5 года. Значение коэффициента С принято равным 0,5, иначе говоря, предполагается, что инвестор авансирует в строительство 50% от общей стоимости работ (согласно нормам задела при строительстве по СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»). Годовая норма отдачи на вложенный капитал (y ) принята равной 20%, что соответствует норме доходности инвесторов при строительстве объектов аналогичного назначения (источник информации: межрегиональный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости RWAY). Расчет прибыли предпринимателя представлен в табл. 5.4. Таблица 5.4 Расчет прибыли предпринимателя Для рассмотренного выше примера (офисного здания в Московской области, г. Мытищи, класс В2) применяется величина прибыли застройщика на уровне 24,5%. 5.4. Определение износа и устареваний объектов капитального строительства В соответствии с п. 24 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» стоимость объекта капитального строительства рассчитывается путем суммирования затрат на создание объектов капитального строительства и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний. где V – стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке; З – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; ПП – прибыль предпринимателя; И – физический износ и устаревания. На основе п. 24и ФСО № 7 «Оценка недвижимости» величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. Износ и устаревания в оценке означают потерю полезности, а значит, и стоимости объектом оценки по любой причине. Износ (как потеря стоимости) может быть выражен в абсолютных и относительных единицах, но для дальнейшего вычитания необходимо его пересчитать в абсолютное выражение (выразить в денежных единицах, принятых единицей расчета стоимости). Виды износа и устареваний В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости выделяют подразделяется на физический износ, функциональное устаревание и внешнее (экономическое) устаревание. Физический износ и функциональное устаревание могут быть устранимым и неустранимым. Внешнее устаревание, как правило, неустранимо. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов. Функциональным устареванием называют снижение стоимости объекта недвижимости, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Рис. 5.1. Классификация износа объектов недвижимости Внешним (экономическим) устареванием называют снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п. Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно. Физический устранимый износ и функциональное устранимое устаревание можно определить стоимостным методом, рассчитывая стоимость необходимых работ по замене и улучшению отдельных конструктивных элементов здания. Выделяют следующие методы расчета физического износа: ? метод срока жизни; ? стоимостной метод; ? нормативный метод; ? экспертный метод. Расчет физического износа методом срока жизни Совокупный накопленный физический износ является функцией времени объекта. При расчете износа методом срока жизни используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели (рис. 5.2). Физическая жизнь здания (Т ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Рис. 5.2. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. Хронологический возраст (Т ) – период времени от ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки. Эффективный возраст (Т ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в бо?льшую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому. Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания. Показатели физического износа (И), эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой где И – износ, %; Т – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; Т – типичный срок физической жизни. Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу где Т – хронологический возраст. Применение формулы (5.8) актуально при расчете процентных корректировок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (5.7). Данный метод расчета износа примени?м для массовой оценки, при оценке объектов недвижимости в составе активов предприятия, при оценке предприятия (бизнеса). Недостатком применения метода срока жизни для оценки накопленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физической жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают различные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбиения на виды износа. Пример 5.2 Оценке подлежит крупный производственный имущественный комплекс. Определите износ нескольких складов из данного имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем же проектом, используемых для хранения строительных материалов. В соответствии с документацией на оцениваемые склады срок физической жизни составляет 50 лет. Дата проведения оценки – 1 апреля 2014 г. Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с техническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа приведены в табл. 5.5. Таблица 5.5 Данные по оцениваемым складам Решение. Для расчета износа оцениваемых складов используем формулу (5.6), поскольку эффективный возраст основан на основе текущего состояния объекта, проведенных ремонтных работах, степени эксплуатации и т. д. Результаты расчетов в табл. 5.6. Таблица 5.6 Пример расчета износа методом срока жизни Расчет физического износа стоимостным методом Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического и устранимого функционального износа. Пример расчета физического износа стоимостным методом приведен в табл. 5.7. Таблица 5.7 Пример расчета устранимого физического износа Устранимый физический износ по данным табл. 5.7 равен 333 500 руб. Стоимостной метод позволяет рассчитать физический устранимый износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет износа производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Метод срока жизни применяется для расчета физического и физического неустранимого износа, данный метод рассмотрен подробно выше. Если физический устранимый износ рассчитан, то нет необходимости учитывать факторы, которые были учтены при расчете физического устранимого износа, еще раз оценивая неустранимый износ. Формула метода срока жизни имеет модифицированный вид, когда физический устранимый износ уже определен: где И – износ здания физический неустранимый, ден. ед.; Vп – сумма затрат на воспроизводство здания; И – износ здания физический устранимый, ден. ед.; Т – эффективный возраст здания; Т – срок физической жизни здания. Нормативный метод Нормативный метод используют для расчета физического износа или физического неустранимого износа. Если физический устранимый износ рассчитан, то нет необходимости учитывать факторы, которые были учтены при расчете физического устранимого износа. Определение физического износа идет с использованием разбивки здания по компонентам. Величина физического износа оцениваемого объекта определялась на основании Правил оценки физического износа ВСН 53-86 (р). Суммарный физический износ определяется по формуле (5.10), когда определены веса конструктивных элементов и величины физического износа данных конструктивных элементов. Пример 5.3 В табл. 5.8 приведен пример оценки износа отдельных конструктивных элементов здания экспертным методом. Таблица 5.8 Оценка физического износа нормативным методом Расчет физического износа здания в целом будет осуществляться по формуле где И – физический износ отдельного i-го конструктивного элемента, %; I – удельный вес i-го конструктивного элемента; n – число конструктивных элементов оцениваемого здания. Расчет физического износа здания приведен в табл. 5.9. Таблица 5.9 Расчет физического износа Экспертный метод расчет физического износа Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Определение функционального устаревания Функциональным устареванием называют снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Величина устранимого функционального устаревания определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов. Причины функционального устаревания: ? недостатки, требующие добавления элементов; ? недостатки, требующие замены или модернизации элементов; ? сверхулучшения. Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Устаревание за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж. Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Устранимое функциональное устаревание рассчитывается чаще всего стоимостным методом. Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Устаревание по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость). Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимое функциональное устаревание в данном случае рассчитывается по формуле где У – функциональное устранимое устаревание; V – затраты на демонтаж сверхулучшений; V – стоимость элементов, которые будут заменять сверхулучшения (иногда нет необходимости в замене); V – затраты на воспроизводство сверхулучшений, на которой будет основываться цена их реализации (не всегда возможна их реализация). Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник объекта вносил какие-либо изменения для собственного удобства, неадекватные с точки зрения типичного пользователя, например, перепланировка полезной площади помещений под использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимое функциональное устаревание в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя. В табл. 5.10 приводится пример расчета устранимого функционального устаревания стоимостным методом. Таблица 5.10 Пример расчета устранимого функционального устаревания Неустранимое функциональное устаревание вызывается устаревшими объемно-планировочными и (или) конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению. В зависимости от конкретной ситуации величину функционального устаревания или неустранимого функционального устаревания может определяться следующими способами: ? на основе потерь в арендной плате; ? на основе избыточных эксплуатационных затрат; ? на основе парных продаж; ? экспертным методом. Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют рыночные данные. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального устаревания. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод распределения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. Ниже приведен пример расчета функционального устаревания (табл. 5.11). Таблица 5.11 Расчет функционального устаревания на основе потерь в арендной плате Расчет неустранимого функционального устаревания может быть произведен на основе избыточных эксплуатационных затрат для поддержания здания по причине данного неблагоприятного фактора. Рассмотрим пример расчета функционального устаревания на основе избыточных операционных расходов в табл. 5.12. Таблица 5.12 Пример расчета функционального устаревания на основе избыточных операционных расходов Определение внешнего устаревания Внешнее (экономическое) устаревание – обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п. Хотя внешнее устаревание чаще является неустранимым, иногда он может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Для оценки внешнего устаревания могут применяться следующие методы: ? на основе потерь в арендной плате; ? на основе избыточных операционных расходов; ? на основе парных продаж; ? экспертный метод. Оценка внешнего устаревания на основе потерь в арендной плате и на основе избыточных операционных расходов производится аналогично расчету функционального устаревания данными методами, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего износа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа, или избыточные операционные расходы, вызванные признаками внешнего износа. Внешнее и функциональное устаревание могут быть определены на основе парных продаж. Рассмотрим пример определения внешнего устаревания на основе ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). Объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки внешним устареванием. Пример 5.4 Необходимо оценить внешнее устаревание, вызванное снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине переноса химического завода, находящегося в непосредственной близости от него, в рамках программы вывода производственных предприятий из центра Москвы. На рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет около 25% общей стоимости типичной недвижимости. Расчет внешнего устаревания методом парных продаж представлен в табл. 5.13. Таблица 5.13 Пример расчета внешнего устаревания на основе парных продаж Износ может быть рассчитан в процентном выражении и в стоимостном выражении в зависимости от выбранного метода. Определение внешнего и функционального устаревания экспертным методом Аналогичная информация может быть запрошена у экспертов-специалистов, привлеченных к оценке (риэлторов), которые могут сообщить о тенденциях снижения цены под влиянием факторов, относящихся к внешнему и функциональному устареванию. Тогда со ссылкой на источник информации оценщик в отчете приводит уже величину снижения стоимости из-за нахождения промышленного предприятия в непосредственном окружении объекта оценки на уровне 6%. Если все виды износа рассчитаны в денежном выражении, то следует использовать формулу затратного подхода (5.2). Если были рассчитаны разные виды износа и устареваний в стоимостном и процентном выражении, то стоимость объекта капитального строительства рассчитывается по формуле где V – стоимость объекта капитального строительства, ден. ед.; З – затраты на создание объекта капитального строительства, ден. ед.; ПП – прибыль предпринимателя, ден. ед.; И – износ физический устранимый, ден. ед.; У – устаревание функциональное устранимое, ден. ед.; И – износ физический неустранимый, отн. ед.; У – устаревание функциональное неустранимое, отн. ед.; У – устаревание внешнее, отн. ед. При определении износа самое важное – выявить признаки, которые снижают стоимость здания. Физический износ присутствует у большинства зданий, однако для современных зданий в крупных российских городах зачастую отсутствуют внешнее и функциональное устаревания. В таком случае формула упрощается до следующего вида: V – стоимость объекта капитального строительства, ден. ед.; З – затраты на создание объекта капитального строительства, ден. ед.; ПП – прибыль предпринимателя, ден. ед.; И – износ физический устранимый, ден. ед.; И – износ физический неустранимый, отн. ед. Для определения стоимости объекта недвижимости до или после расчета стоимости объекта капитального строительства определяют стоимость земельного участка. В соответствии с п. 24 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования. Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, рассчитанной в рамках затратного подхода, необходимо воспользоваться формулой (5.1). Методы определения стоимости земельных участков представлены в разделе II настоящего учебника. Контрольные вопросы 1. В чем заключается экономическое содержание затратного подхода к оценке стоимости недвижимости? 2. Когда использование затратного подхода целесообразно? 3. Что включает затраты на создание объекта капитального строительства? 4. Что учитывает прибыль предпринимателя? 5. Какие существуют методы расчета затрат на создание объекта капитального строительства? 6. Какие существуют виды износа и устареваний зданий и строений? 7. В чем заключается физическое устаревание здания? 8. В чем заключается функциональное устаревание здания? 9. В чем заключается внешнее устаревание здания? 10. Какие существуют методы оценки устареваний и износа зданий и строений? Задания 1. Определите стоимость объекта недвижимости. Данные по оцениваемому объекту представлены в таблице. Данные по объекту 2. Определите стоимость объекта недвижимости, если затраты на создание объекта капитального строительства равны 1 500 000 руб. Прибыль предпринимателя определена на уровне 15% от затрат на создание объекта капитального строительства. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 450 000 рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице. Описание конструктивных элементов объекта 3. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750 000 руб. Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания – 1500 м . Данные для расчета 4. Определите стоимость объекта недвижимости, если затраты на создание объекта капитального строительства равны 753 000 руб. Прибыль предпринимателя определена на уровне 15% от затрат на создание объекта капитального строительства. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 350 000 руб. Физический износ здания определен на уровне 20%. Признаки внешнего устаревания не выявлены. Выявлены признаки функционального устаревания, что обусловило повышение операционных расходов на содержание объекта на 1773 руб. в год. Ставка капитализации, определенная методом рыночной выжимки, равна 19,5%. 5. Определите физический износ здания, если определены следующие показатели по оцениваемому объекту недвижимости. Затраты на создание объекта капитального строительства равны 10 млн руб. Прибыль предпринимателя определена на уровне 10% от затрат на создание объекта капитального строительства. Стоимость данного объекта недвижимости рассчитана на уровне 10 млн рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 2 млн рублей. Глава 6 Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости • Характеристика процесса согласования результатов оценки • Использование метода анализа иерархий для согласования результатов оценки стоимости недвижимости 6.1. Характеристика процесса согласования результатов оценки Согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки осуществляется для получения итоговой стоимости объекта оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода в соответствии с п. 27 ФСО № 7 «Оценка недвижимости». На основе п. 28 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости. При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки ФСО № 7 (п. 29) и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости. При согласовании результатов расчета стоимости объекта недвижимости должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в валюте РФ (в рублях). На основе п. 30 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное. На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить: ? проверку полученных данных о величине стоимости; ? анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации; ? выведение итоговой величины стоимости. Различные методы и подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов и подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов или подходов. Решение вопросов, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на завершающем этапе процесса оценки. Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы: ? Степень соответствия каждого из примененных подходов: ? задаче оценки; ? цели оценки; ? функциональному назначению объекта оценки; ? оцениваемым правам. ? Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов. ? Предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки. ? Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах. ? Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов. Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и в конечном счете вывести итоговое заключение. Пример 6.1 Рассмотрим пример согласования результатов оценки, если в рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости равна 1 500 000 руб., в рамках сравнительного подхода – 1 620 000 руб., в рамках затратного подхода – 1 400 000 руб. Необходимо провести согласование результатов и получить итоговую величину рыночной стоимости. В табл. 6.1 представлено экспертное мнение оценщика о соответствии подходов задаче, цели оценки, проанализирована достоверность и достаточность данных и т. д. Таблица 6.1 Экспертное мнение оценщика Решение. Оценщик по каждому показателю отразил свое экспертное мнение о приоритетности подхода, распределяя по строке 100% (или 100 баллов). Рассчитаем средний балл каждого подхода, определяя средний балл подхода по столбцу, который соответствует весовому коэффициенту подхода (табл. 6.2, 6.3). Таблица 6.2 Определение весовых коэффициентов подходов Таблица 6.3 Согласование результатов, руб. Ответ. На основе экспертного мнения оценщика были установлены следующие веса: вес затратного подхода – 0,20; вес сравнительного подхода – 0,50; вес доходного подхода – 0,30. Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости составила 1 540 000 руб. 6.2. Использование метода анализа иерархий для согласования результатов оценки стоимости недвижимости Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, на практике часто используется метод анализа иерархий (МАИ). Метод анализа иерархий – систематическая процедура для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям. Для целей оценки используются следующие критерии согласования: ? возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца; ? тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ; ? способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; ? способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость. После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется определенная последовательность действий. 1. Выявляются приоритеты в критериях путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала отношений (см. табл. 6.2). Возможно использовать промежуточные значения, если оценщик не может точно установить важность параметра в соответствии с представленной шкалой (табл. 6.4). Таблица 6.4 Шкала отношений для парного сравнения 2. Далее для каждого критерия определяется вес по формуле средней геометрической где a – объекты матрицы, важность j-го критерия по отношению к k-му критерию. 3. Полученные веса нормируются, чтобы сумма весов составляла 1: Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев. Данная трехэтапная процедура проводится сначала для критериев сравнения, чтобы выявить более значимые критерии. Затем описанная процедура выявления приоритетов реализуется для сравнения подходов по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов подходов по каждой альтернативе. Затем производится расчет итоговых весов результата каждого подхода, которые равны сумме произведений весов каждого подхода по критерию и веса данного критерия. Затем в соответствии с рассчитанными весами производится расчет итоговой стоимости объекта недвижимости. Рассмотрим пример применения метода анализа иерархий. Пример 6.2 В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости равна 1 620 000 руб., в рамках сравнительного подхода – 1 500 000 руб., в рамках затратного подхода – 1 400 000 руб. Необходимо провести согласование результатов и получить итоговую величину рыночной стоимости. Согласование провести методом анализа иерархий. Решение. Согласование результатов будет проводиться методом анализа иерархий с использованием следующих критериев: А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца. Б. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ. В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания. Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость. Сначала выявим приоритеты в критериях для данной оценки. Столбцы 2–5 табл. 6.5 заполняем на основе экспертного мнения оценщика и на основе шкалы (см. табл. 6.4). Затем рассчитываем среднее геометрическое по каждой строке (на основе данных столбцов 2–5 табл. 6.5) по формуле (6.1). Таблица 6.5 Матрица сравнения и расчет значения приоритетов критериев Затем рассчитываем сумму по столбцу 6 табл. 6.5. 1,316 + 2,943 + 0,384 + 0,667 = 5,310. Далее определяем вес каждого критерия по формуле (6.2) в столбце 7 табл. 6.5. Далее применяем подобную технологию в табл. 6.6–6.9 для сравнения результатов, полученных тремя подходами, по каждому критерию. Таблица 6.6 Матрица сравнения подходов по критерию А (возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора) Таблица 6.7 Матрица сравнения подходов по критерию Б (тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ) Таблица 6.8 Матрица сравнения подходов по критерию В (способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания) Таблица 6.9 Матрица сравнения подходов по критерию Г (способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость) Результаты расчетов заносятся в итоговую табл. 6.10, из табл. 6.5 из последнего столбца выписываем вес критериев. Затем из итоговых столбцов табл. 6.6–6.9 заполняем веса подходов в рамках соответствующих подходов. Затем производится расчет итоговых весов результата каждого подхода, которые равны сумме произведений весов каждого подхода по критерию и веса данного критерия. Результаты расчетов весов подходов представлены в табл. 6.10. Таблица 6.10 Итоговый расчет весов, присвоенных результату подхода На основе полученных удельных весов (табл. 6.10) рассчитаем итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, полученную на основе трех подходов к оценке (табл. 6.11). Таблица 6.11 Итоговый расчет рыночной стоимости Ответ. На основе экспертного мнения оценщика были установлены следующие веса: вес затратного подхода – 0,10; вес сравнительного подхода – 0,45; вес доходного подхода – 0,45. Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости составила 1 544 000 руб. Контрольные вопросы 1. В чем заключается согласование результатов оценки? 2. Почему при согласовании результатов необходимо анализировать допущения и ограничивающие условия? 3. Какие критерии нужно проанализировать, чтобы определить вес того или иного подхода к оценке? 4. Почему согласование результатов оценки основывается на экспертном мнении оценщика? 5. В чем заключается метод экспертного взвешивания подходов? 6. В чем заключается метод анализа иерархий? 7. Какие критерии выделяют для проведения метода анализа иерархий? 8. По какой шкале оцениваются сами критерии и подходы в рамках критериев? 9. Какой подход, на ваш взгляд, является основным для объекта коммерческой недвижимости с достаточным предложением конкурирующих объектов на рынке? 10. Какой подход, на ваш взгляд, является основным при оценке АЗС при отсутствии предложений о продаже конкурирующих объектов на рынке? Задания 1. Какой подход из нижеперечисленных является основополагающим при определении стоимости гостиницы? а) доходный; б) затратный; в) сравнительный. 2. Какой подход из нижеперечисленных является основополагающим при определении стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством? а) доходный; б) затратный; в) сравнительный. 3. Выделите из представленных ниже метод, который состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям: а) метод парных продаж; б) метод анализа иерархий; в) статистический метод. 4. Получите итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, если в рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости равна 1 620 000 руб., в рамках сравнительного подхода – 1 500 000 руб., в рамках затратного подхода – 1 400 000 руб. В таблице представлено экспертное мнение оценщика о соответствии подходов критериям анализа. Экспертное мнение оценщика 5. Определите значимость критериев А, Б, В и Г на основе представленных данных. Данные для сравнения критериев Глава 7 Управление недвижимостью • Сущность управления недвижимостью • Управление портфелем недвижимости • Использование инвестиционного анализа в управлении объектами недвижимости 7.1. Сущность управления недвижимостью В общем виде управление – это процесс планирования, организации, мотивации, оценки и контроля, необходимый для того, чтобы сформулировать и достичь поставленных целей (рис. 7.1). Рис. 7.1. Этапы процесса управления Необходимым условием управления любым активом является разделение целостного управленческого процесса на определенные функции. Функции управления подробно описаны еще французским исследователем Анри Файолем. Современная экономическая наука выделяет в составе общих функций управления пять составляющих: планирование, прогнозирование, координация, мотивация и контроль. В экономической литературе процесс управления представляется замкнутым, поскольку в результате контроля и оценки реализации управленческого воздействия (решения) необходимо приступать к планированию и прогнозированию последующего управленческого воздействия (решения). Управление недвижимостью – это реализация системы действий по прогнозированию, планированию, организации, координации, контролю и оценке, направленных на достижение поставленных целей собственника или инвестора объектов недвижимости. Стратегическое управление – формирование и достижение долгосрочных определенных целей следующими методами: ? анализ возможностей, положительные и отрицательные моменты и факторы на рынке недвижимости и их влияние на формирование портфеля недвижимости; ? анализ изменения состояния рынка недвижимости; ? анализ содержания рынка недвижимости; ? анализ спроса и предложения и прогноз их изменения на рынке недвижимости; ? определение стратегий для различных составляющих рынка недвижимости; ? расчет и обоснование стратегий; ? анализ вариантов финансирования портфеля недвижимости. В оперативное управление входит: ? планирование поэтапного осуществления выбранной стратегии; ? разработка мероприятий по достижению эффективности инвестиционных вложений; ? административное управление; ? техническое управление; ? коммерческое управление; ? обеспечение безопасности жизнедеятельности. Положения, используемые при управлении недвижимостью: ? базовые подходы при оценке недвижимости и эффективности ее использования; ? комплексный подход при рассмотрении жизненных циклов и методов пространственно-экономического развития объектов и рынка недвижимости; ? использование экономико-математических методов и ЭВМ для выбора и обоснования варианта управления недвижимостью; ? организация регулярного контроллинга за состоянием объектов недвижимости и обеспечение обслуживания, текущих и капитальных ремонтов; ? правовое оформление сделок с недвижимостью; ? обеспечение экономики потребления ресурсов (энергия, тепло, вода и др.); ? организация бухгалтерского учета в соответствии с международными требованиями; ? анализ регулярной хозяйственной деятельности участников рынка недвижимости; ? анализ финансовых показателей и балансов участников рынка недвижимости; ? страхование рисков на рынке недвижимости; ? разработка и обеспечение системы безопасности жизнедеятельности на этапах проектирования, эксплуатации и ликвидации или реорганизации объектов недвижимости, а также на рынке недвижимости. Управление портфелем недвижимости – совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственником стратегии и тактики по рациональному использованию активов. Общая модель выработки стратегии построена на рассмотрении, анализе и взаимодействии элементов модели. Создав первоначальную матрицу портфеля недвижимости, анализируем существующую ситуацию с учетом тенденций, предпосылок, факторов и разрабатываем стратегию поведения системы в виде возможных сценариев развития событий. Оценка рентабельности вариантов производится по общепринятым критериям. Особое внимание при разработке стратегии нужно уделить экономическим, фискально-монетарным и социально-политическим факторам. 1. Экономические и фискально-монетарные факторы. ? Инфляция – снижение доходов от аренды компенсируется путем индексации арендной платы, в противном случае защита от инфляции может не сработать и принести убытки. При ожидании высокой инфляции инвесторы склонны вкладывать капитал в недвижимость. ? Уровень процентных ставок по кредитам. Высокие процентные ставки делают привлекательными вложения в ценные бумаги с фиксированным процентом, а вложения в вещные активы (недвижимость) являются менее привлекательными. Наоборот, низкий уровень процентных ставок благоприятствует инвестициям в недвижимость, что приводит к росту цен на рынке недвижимости. ? Деградация и обесценивание недвижимости. Офисные помещения быстрее подвержены техническому и экономическому старению, чем жилые здания. Это ведет к снижению уровня рентабельности. Обесценивание включает в себя снижение реальной стоимости арендной платы и тем самым стоимости объекта. Последствием обесценивания является рост расходов на его содержание, страхование и управление. Нейтрализовать влияние деградации и обесценивания недвижимости можно за счет проведения своевременной модернизации, перепланировки, перестройки и ремонта. ? Экономический рост. Рост валового внутреннего продукта (ВВП) страны, как правило, сопряжен с одновременным ростом инвестиций в основные средства, ростом занятости населения и ростом народного потребления. Экономический рост в секторе услуг приводит к увеличению количества офисных рабочих мест и в результате к росту спроса на офисные помещения. ? Налоговое законодательство. Большое значение для инвестиций в недвижимость и ее эксплуатацию имеет юридическое, налоговое и прочее законодательство. Упомянутые факторы, с точки зрения инвесторов, определяют целесообразность инвестиций в стране и определенном регионе. Особенно существенны налоговые аспекты, ибо они влияют на приток денежных средств инвесторов. Различия в законодательстве по вопросам аренды, в отношении оплаты коммунальных услуг разных стран весьма велики. 2. Социально-политические факторы. ? Демография. Изменения демографического характера оказывают прямое воздействие на развитие рынка недвижимости. Прирост доли молодежи в составе населения или увеличение доли пожилых в стране, регионе, городе или районе сильно влияет на строительство новых и функционирование существующих объектов недвижимости. Это прежде всего относится к жилью и торговым помещениям, а также косвенно – через изменение численности трудоспособного населения – к сектору офисных помещений. ? Месторасположение. На инвестиционную ценность недвижимости влияет расположение объекта. На тактическом уровне необходимо постоянно следить за происходящими событиями, которые могут повлиять на привлекательность месторасположения объекта. Выбор месторасположения предприятия определяется наличием высококвалифицированных кадров. ? Тенденции. Развитие рынка недвижимости обусловливается тенденциями в области семейных отношений, организации труда, продолжительности рабочего времени, проведения досуга и т. п. Изменения в пространственно-экономической политике во многом определяются политическими методами как на уровне государства, так и в регионах и на местах. Эта политика имеет особенно большое значение для инвестиций в недвижимость. Основные положения формирования модели рынка недвижимости При построении модели рынка недвижимости необходимо описать точную структуру модели, ввести в нее не только внутренние элементы и подсистемы, но определить и показать внешние факторы воздействия с учетом влияния пространства и времени. Модель разрабатывается с целью создания, распределения и обмена объектов недвижимости и удовлетворения потребностей общества. К внутренним подсистемам можно отнести: ? динамику изменения социально-экономических показателей (отражает изменение удовлетворения индивидуумов в социальных и экономических потребностях); ? динамику изменения демографического состава населения (отражает изменение возрастного, социального, семейного состава, образования, рождаемость, смертность и другие характеристики); ? динамику развития отраслей народного хозяйства (показывает уровень развития различных отраслей, которые обеспечивают жизнедеятельность общества и рынка недвижимости); ? динамику становления, развития, изменения параметров рынка по видам недвижимости (обеспеченность на протяжении определенного периода потребности в жилых помещениях, общественных зданиях, объектах для коммерческой деятельности и различных услугах, стоимость объектов недвижимости и др.); ? динамику изменения мощности строительных организаций и предприятий строительной индустрии (технические возможности, ресурсы, мощности, цена готовой продукции и др.); ? динамику изменения финансовых вложений в рынок недвижимости (методы расчетов и определения стоимости объектов, капитальные вложения, виды финансирования, особенности финансирования, налогообложение и др.); ? обеспечение безопасности жизнедеятельности общества в связи с функционированием рынка недвижимости (уровень БЖД на различных этапах развития рынка недвижимости, страхование); ? информационную систему обеспечения функционирования рынка недвижимости (нормативная база, правовая база, законы, постановления, налогообложение и другие документы, паспортизация объектов, кадастр земельных участков, средства хранения, регистрации, передачи, доступа к изменяющейся информации); ? динамику изменения внешних экономических, политических, технических, финансовых и других связей с внешними подсистемами (описывает и определяет влияние внешних факторов и показателей, характеризующих уровень развития рынка недвижимости, финансирования и других подсистем, имеющих пространственно-временные связи с внутренними подсистемами). Указанные выше подсистемы определяют деятельность участников рынка недвижимости. Сферы управления недвижимостью Одной из сфер управления недвижимостью является эффективное и оптимальное управление воспроизводством недвижимости как «вещественного богатства», которое обеспечит высокий уровень благосостояния народа за счет разработки стратегических планов развития страны с оперативным решением поэтапно задач создания, обеспечения сохранности и эффективного использования объектов недвижимости, материально-технических ресурсов, земельных участков, водных и лесных угодий и недр земли. Решению этих задач должно способствовать применение современных технологий, моделей и методов управления, использования информационных и телекоммуникационных систем с подключением к мировым системам информации. Постановку целей и определение задач необходимо обеспечить на каждом уровне иерархии управления. Рассмотрим недвижимость как «вещественное богатство», его структуру и уровни управления. Недвижимость как вещественное богатство включает: ? землю – угодья водные, лесные, пашню, недра; ? инфраструктуру; ? жилые и культурно-оздоровительные объекты; ? запасы ресурсов. Распределение недвижимости как «вещественного богатства» между государством, регионами, образованиями и республиками, муниципальными образованиями, юридическими и физическими лицами определяется Конституцией и законодательством страны. Это может быть представлено в следующем виде. 1. Государство. Министерства, ведомства. В целом: земля, угодья, водные объекты, леса, недра, надземное пространство. Конкретно, отрасли народного хозяйства – добывающие, перерабатывающие, производящие продукцию и услуги, в том числе: ? сельское хозяйство и отрасли, его обслуживающие; ? системы и объекты обороны страны; ? разные объекты; ? регионы (края, области, республики, муниципальные образования); ? энергетические объекты и системы (электричество, газ, нефть, уголь, богатства недр, надземные ресурсы и т. п.); ? инфраструктура и коммуникации государственного подчинения (железные, автомобильные, водные морские и речные и воздушные системы); ? системы связи и информационные; ? финансовые институты; ? законодательство и др. 2. Регионы (края, области, республики, муниципальные образования). В их сферу воспроизводства «вещественного богатства» можно включить: ? землю, угодья, леса, водные объекты региона; ? города, поселки, сельские образования и т. п.; ? жилые здания (муниципальные, частного сектора, жилье на балансе предприятий и др.); ? учебно-воспитательные учреждения (общеобразовательные, колледжи и вузы, научно-исследовательские и др.); ? общественные объекты (предприятия торговли, общественного питания, административные, специальные и др.); ? культурно-оздоровительные учреждения (музеи, театры, парки отдыха, многофункциональные центры, спортивные сооружения, поликлиники, больницы, дома отдыха, санатории, курорты), хозяйственно-бытовые учреждения, предприятия связи, транспорт, коммунальные организации и др.; ? промышленность и отрасли – добывающие, перерабатывающие, производящие продукцию; ? сельскохозяйственную отрасль и сопутствующие ей инфраструктуры; ? энергетические объекты и системы, расположенные в регионе, и др. 3. Города, поселки и сельские образования. На этом уровне управление «вещественным богатством» осуществляется как отдельным объектом, так и портфелем недвижимости. Муниципалитет в своем портфеле имеет: ? жилые здания – многоэтажные и коттеджи; ? частный сектор – коттеджи и дома; ? офисные помещения; ? торговые объекты и складские помещения; ? объекты общественно-бытового и культурно-оздоровительного характера (музеи, театры, больницы, поликлиники, санатории, дома отдыха, кафе, рестораны, мастерские, автозаправочные станции и базы, предприятия по переработке сельхозпродукции, птицефабрики, молочные и мясные фермы, тепличные хозяйства и др.); ? гостиничные объекты, мотели и др.; ? системы инфраструктуры (транспортные, коммунальные услуги – вода, тепло, электричество, газ, нефтепродукты, обслуживание жилищного фонда, автодороги, тротуары и т. п.). Объекты, расположенные на территории муниципалитета, находятся как в прямом подчинении и управлении, так и в собственности юридических и физических лиц. Каждый из собственников должен обеспечить решение задач общественного назначения собственным путем эффективного управления «вещественным богатством». Комплектование портфеля должно быть экономически обоснованным, учитывать доходность, сроки возврата (возмещения) инвестиций, риски, связанные с управлением недвижимостью. Управление недвижимостью подразделяется на направления: ? нормативное – определение объемов и нормативов; ? правовое – определение прав на недвижимость; ? экономическое – обеспечение доходов и определение расходов в процессе воспроизводства и эксплуатации; ? техническое – содержание объектов в соответствии с функциональным назначением; ? социальное – обеспечение населения жильем, работой, услугами; сохранение имеющихся природных условий и обеспечение безопасности жизнедеятельности человека и общества. Управление недвижимостью обеспечивается: ? системой государственного законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынков недвижимости; ? оформлением и регистрацией правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости; ? управлением объектами недвижимости в интересах собственников, общества, государства. В рыночных условиях управление недвижимостью – это деятельность субъектов, направленная на получение дохода на свой страх и риск при участии муниципалитетов, регионов, государства. Государственное управление недвижимостью Государственное регулирование при воспроизводстве активов происходит: ? путем административного управления – создание законов, постановлений, правил, инструкций, положений, регулирующих функционирование объектов недвижимости; ? введением механизма ответственности за нарушение нормативных требований при воспроизводстве активов, эксплуатации и сохранении созданных объектов недвижимости; ? путем контроля за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил совершения сделок, регистрации прав, лицензирования предпринимательской деятельности; ? путем косвенного управления эффективностью использования недвижимости – налогообложение; реализация целевых программ; предоставление льгот; установление норм амортизации; реформирование жилищно-коммунального хозяйства; выпуск ценных бумаг и жилищных сертификатов; развитие ипотечного кредитования и др.; ? комплексным решением вопросов землепользования, приватизации, развития инфраструктур; ? созданием государственной автоматизированной информационной системы учета объектов недвижимости; созданием государственного кадастра земель и др. Государственное управление (регулирование) обеспечивается законодательно. Концептуальные основы управления государственным имуществом В соответствии с Концепцией управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 сентября 1999 г. № 1024 (в ред. от 29 ноября 2000 г. № 903), реализация ее должна обеспечить поступление дополнительных доходов в федеральный бюджет от эксплуатации государственного имущества. При решении указанной задачи должны быть реализованы следующие принципы. 1. Единство элементов системы управления необходимо, чтобы: ? обеспечить определенный порядок достижения цели; ? использовать регламентацию действий, предложенную государственными органами; ? определить порядок набора кадров и их мотивации; ? обеспечить контроль за деятельностью управляющих на объекте управления; ? обеспечить непрерывное поступление информации, ее анализ об объекте и субъекте управления; ? обеспечить принятие решений на основании отчетности, анализа информации с ответственностью руководителей за результаты деятельности. 2. Принцип эффективности управления – максимальный доход при максимальной эффективности использования ресурсов. Рекомендуется использовать такой алгоритм управления недвижимостью: ? оценка состояния объекта; ? постановка целей и задач управления; ? определение порядка и механизмов управления; ? контроль за эффективностью управления. Кроме того, данная концепция направлена на достижение следующих целей: ? увеличение доходов федерального бюджета на основе эффективного управления недвижимостью; ? оптимизация структуры собственности в интересах обеспечения экономического роста; ? вовлечение максимального количества объектов государственной собственности в процесс управления; ? использование государственных активов в качестве инструмента для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики; ? повышение конкурентоспособности коммерческих организаций, использующих государственную собственность. Для достижения этих целей федеральные органы исполнительной власти должны решить определенные задачи: ? провести полную инвентаризацию объектов государственной и иной собственности, разработать систему учета и оформить права на них; ? использовать классификацию объектов по признакам, определяющим специфику управления; ? оптимизировать количество объектов управления и перейти к по-объектному управлению; ? повысить эффективность управления государственной собственностью за счет использования современных методов и финансовых инструментов и правовой регламентации процессов управления; ? обеспечить права государства как участника коммерческой и некоммерческой деятельности; ? обеспечить контроль за использованием государственного имущества и деятельностью управляющих. Система управления муниципальной недвижимостью Понятие «муниципальное образование» вошло в употребление с появлением ГК РФ (1994 г.) и включает в себя население, территорию (границы образования), муниципальное хозяйство, коллективный интерес, коллективные потребности, органы местного самоуправления, органы государственной власти России и ее субъекта, совокупность материальных и нематериальных возможностей территории образования, которыми может распоряжаться. Предметом местного самоуправления являются: ? правовое регулирование местного самоуправления; ? местный бюджет; ? муниципальная собственность; ? муниципальное управление. Комплексное социально-экономическое развитие муниципального образования – управляемый процесс изменений в различных сферах жизни муниципального образования, направленный на достижение определенного уровня развития социальной (в том числе духовной) и экономической сфер на территории муниципального образования, с наименьшим ущербом для природных ресурсов и наибольшим уровнем удовлетворения коллективных потребностей населения и интересов страны. Управление представляет собой совокупность методов и средств направленного воздействия на процессы управления и субъекты собственности для достижения поставленных целей. Система состоит из шести функциональных подсистем: 1) планирование и прогнозирование; 2) маркетинг; 3) мониторинг; 4) аудит; 5) учет; 6) контроль. К подсистемам обеспечения относят: ? нормативно-правовое; ? информационное; ? финансовое; ? организационное; ? учетно-аналитическое; ? кадровое. Подсистемы действуют с учетом разделения недвижимости по видам: ? земельные участки; ? нежилые помещения; ? жилищный фонд; ? предприятия промышленные, сельскохозяйственные, инфраструктура; ? общественные здания и сооружения и др. Методы управления муниципальной недвижимостью подразделяются на организационно-правовые и организационно-экономические. Управление недвижимостью со стороны муниципалитета имеет следующие задачи: ? обеспечение сохранности, рационального использования и развития муниципальной недвижимости; ? обеспечение местных интересов в процессе разработки и реализации комплексных программ развития муниципального образования; ? решение социальных задач, связанных с использованием недвижимого имущества; ? улучшение состояния и развитие объектов недвижимости путем портфельных и прямых инвестиций, повышение их рыночной стоимости; ? оптимизация издержек на содержание объектов; ? повышение доходности объектов недвижимости. Управление недвижимостью, принадлежащей муниципальным структурам, сводится к следующим функциям: ? эксплуатация недвижимости; ? поддержание и сохранение качеств объекта недвижимости в соответствии с государственными требованиями; ? оказание сервисных услуг пользователям; ? взаимодействие с внешними поставщиками ресурсов и услуг (тепло, энергия, вода, телекоммуникации и др.); ? контроль за соблюдением технологических процессов в деятельности служб и внешних поставщиков ресурсов; ? контроль за денежными потоками (доходы, расходы по содержанию и обслуживанию недвижимости). Организационная структура и состав управляющей команды МУФЗ и ЖКХ определяются в зависимости от объемов недвижимости; региона размещения; природно-климатических условий; степени износа объектов недвижимости; уровня экономического развития региона, района и других конкретных факторов; доступности ресурсов (вода, тепло, энергия), а также от государственных и региональных решений по реформированию жилищно-коммунального характера. Административное управление осуществляется за счет следующей деятельности: ? создание нормативной базы (законы, постановления, правила, инструкции) для регулирования функционирования рынка недвижимости в масштабах государства, региона, города; ? соблюдение требований к участникам рынка недвижимости: лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченным лицам по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности; ? определение требований к содержанию и качеству видов деятельности участников рынка недвижимости; ? контроль за соблюдением участниками норм и правил на рынке недвижимости; ? введение запретов и санкций на рынке недвижимости, поддержание правопорядка; ? выкуп в государственную и муниципальную собственность объектов недвижимости для общественных нужд и в связи с нарушением правил рынка недвижимости. Девелоперская деятельность с объектами недвижимости Управление недвижимостью предполагает деятельность специалистов на всех этапах жизненного цикла объекта. Создание или реконструкция объекта (комплекса объектов) на территории муниципального образования предусматривает работу с инвестиционными ресурсами и получение дохода на стадии реализации объекта. Девелоперская компания управляет всеми стадиями развития объекта от своего имени, за свой счет, на свой страх и риск. Девелопмент означает качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, и одновременно это профессиональная деятельность по организации и реализации инвестиционно-строительных проектов. Девелопмент является составной частью общего процесса развития рынка недвижимости. Экономический аспект девелопмента реализуется в виде повышения стоимости объекта в результате его преобразования или реконструкции, применительно к требованиям рынка. Создание нового объекта требует его регистрации. Экономическая эффективность проектов девелопмента складывается с учетом: ? коммерческой эффективности (инвестор); ? народнохозяйственной эффективности (привлечение инвестиций в регион, создание рабочих мест); ? бюджетной эффективности (налогообложение, платежи в бюджет); ? социальной эффективности (создание объектов недвижимости, повышение уровня услуг, рост доходов населения и др.). Проект развития недвижимости сводится к трем фазам: концептуальной, организационно-проектной и строительной. 1. Концептуальная фаза включает: ? разработку концепции и предварительное рассмотрение проекта; ? постановку целей девелопмента и план их достижения; ? согласование и консультации с органами государственного регулирования; ? определение направлений финансирования. 2. Технико-экономическое обоснование местоположения и целесообразности проекта предполагает: ? анализ спроса и предложения в регионе на объект недвижимости; ? уровень цен, наличие материально-технических и людских ресурсов; ? консультации с муниципальными органами регулирования. 3. Проектирование и оценка проекта включают: ? формирование команды девелопера; ? подготовку бизнес-плана; ? проектирование, расчет затрат и оценку проекта; ? согласование и утверждение проекта. 4. При заключении контракта и строительстве происходит: ? выбор подрядчика и заключение договора; ? создание системы управления участниками строительства; ? контроль за ходом реализации проекта. 5. Маркетинг, управление и реализация объектов недвижимости включают: ? проведение маркетинга; ? обеспечение сохранности объекта; ? рекламную деятельность и определение способов реализации объекта; ? управление денежными потоками по проекту. Управление недвижимостью, принадлежащей собственникам Обслуживается юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями. Направлено на обеспечение доходности деятельности фирмы. Сводится к маркетингу спроса и предложения на рынке недвижимости; осуществляет оценку недвижимости, куплю-продажу, обмен и другие услуги, связанные с содержанием, ремонтом, реконструкцией объектов недвижимости. Управление недвижимостью – сложный и многогранный процесс, направленный на наиболее эффективное использование объектов недвижимости и извлечение максимальной прибыли. Решение изложенных ниже задач, которые готова взять на себя компания, составляет основу эффективного управления имуществом и позволяет получать максимальную отдачу от его использования. В процессе управления решаются следующие основные задачи. Создание и проработка концепции объекта недвижимости, позиционирование объекта Работа с арендаторами. Важнейшим моментом в управлении является поддержание деловых и дружественных отношений с арендаторами на протяжении всего срока аренды. Это подразумевает прежде всего обеспечение заявленных характеристик, переданных в аренду помещений, а также быстрое и качественное решение любой проблемы (связанной с арендой), возникшей у арендатора. Соответственно, разрабатывается система работы с арендаторами, определяются правила оформления таких отношений, рычаги исполнения, ответственные лица. Особое внимание уделяется работе с договорами и другими документами, отражающими все детали взаимоотношений с арендаторами. Кроме того, в процессе сотрудничества арендодателя с клиентами возникают новые обстоятельства, требующие корректного документального отражения. Все эти вопросы решает управляющая компания. Инженерное и техническое обеспечение, коммунальные услуги. Техническое обслуживание здания – основа его эффективного функционирования. Можно сказать, что это самая трудоемкая часть программы управления. Она включает в себя мероприятия по изучению имеющихся в здании коммуникаций и их состояния, замене или дооснащению имеющихся систем, разработку графиков капитальных и профилактических ремонтов и т. п. От качества коммуникаций и их обслуживания зависит очень многое, но в итоге – стоимость аренды и срок эксплуатации здания в целом. Для качественного обеспечения объекта коммунальными услугами (электроснабжение, снабжение горячей и холодной водой, отопление, канализация и т. п.) анализируются имеющиеся договорные отношения с соответствующими муниципальными предприятиями. В случае необходимости проводится документальная подготовка к заключению дополнительных договоров. В дальнейшем контролируются качество и своевременность оказываемых коммунальных услуг, их оплата. В штате компании выделяется отдел снабжения, который обеспечивает все необходимое для обслуживания здания. Обеспечение безопасности. Объект должен быть надежно защищен от всех возможных правонарушений, как внутренних, так и внешних. Это достигается путем разработки и установки системы охранной сигнализации, систем видеонаблюдения и контроля доступа, привлечения квалифицированного охранного персонала. Кроме этого, необходима страховая защита объекта, поскольку недвижимость – достаточно крупная инвестиция, и следует предпринимать все возможные меры для ее защиты. Прежде всего обязательно страхование здания от ущерба, а в дополнение можно застраховать также и гражданскую ответственность собственника. Поддержание параметров объекта. Здесь можно выделить два основных направления: ? уборка внутри здания (уборка полов, стен, дверей, лестниц, окон, туалетных комнат, осветительных приборов, удаление мусора из мусорных корзин, борьба с грызунами и т. д.); ? поддержание чистоты фасадов здания и на прилегающей территории, включая вывоз мусора, стрижку газонов, чистку и покраску ограды, уборку снега и льда зимой и т. п. Отчетность управляющей компании. Управляющая компания должна обеспечить контроль и учет фондов, переданных ей в управление, оптимально организовать систему финансирования всех затрат на поддержание работоспособности объекта, планировать их на будущее. При этом вся бухгалтерская документация полностью открыта для собственника. Как правило, управляющая компания по желанию клиента представляет ежемесячные отчеты, содержащие исчерпывающую финансовую информацию. 7.2. Управление портфелем недвижимости Портфель недвижимости – набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка. Управление портфелем – совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов портфеля недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков. Цели формирования портфеля Главная цель – оптимальный доход в условиях существующего рынка недвижимости. По отношению к объектам портфеля недвижимости могут быть сформированы следующие цели: 1) устойчивый поток доходов за счет приобретения объектов и сдачи их в аренду; 2) доход за счет приобретения объектов и организации на них бизнеса; 3) получение дохода за счет приобретения объекта, его улучшения и последующей продажи или сдачи в аренду; 4) доход от реализации построенных новых объектов по частям или в целом через риэлторов; 5) доход за счет финансирования строительства объектов путем выпуска ценных бумаг; 6) доход в долгосрочной перспективе за счет строительства или приобретения объекта, его эксплуатации с последующей реализацией; 7) защита капитала от инфляции за счет инвестиций в объекты недвижимости; 8) получение льгот от налогообложения. Цели у инвесторов зависят: ? от наличия собственных средств; ? желания получить доходы в краткосрочном или долгосрочном периоде; ? желания заниматься бизнесом – управлять портфелем недвижимости и др. Основные принципы формирования портфеля Диверсификация активов необходима для управления доходностью и уровнем риска (рис. 7.2). Рис. 7.2. Основные направления диверсификации портфеля недвижимости Уровень суммарного риска портфеля недвижимости ниже риска максимально рисковых объектов из портфеля. Число активов (объектов) может варьироваться от двух до бесконечности. Однако оптимальными считаются портфели из 8–20 объектов для обеспечения большей управляемости. Диверсификация предусматривает набор объектов недвижимости с учетом: ? типа объектов; ? местоположения объектов; ? методов инвестирования капитала; ? предпочтений управляющего или компании; ? экономического развития региона; ? спроса и предложения на рынке недвижимости; ? уровня развития финансовых инструментов, применяемых в регионе, и др. Местоположение определяется районом (кварталом) размещения недвижимости в городе; наличием и развитием инфраструктуры; развитием и типом промышленности; ландшафтными характеристиками местоположения; демографическим составом населения; уровнем доходов и др. Методы инвестирования – возможность привлечения заемных средств; наличие собственного капитала; развитие ипотеки; финансирование с использованием ценных бумаг; самофинансирование (деньги покупателя), опционы и др. Предпочтения управляющего, инвестора или кредитора – безрисковое ведение бизнеса; рискованное управление капиталом портфеля; получение доходов в краткосрочном периоде; получение доходов в долгосрочном периоде; предпочтение сдачи объектов в аренду или организация бизнеса (рестораны, гостиницы, мастерские, автозаправочные станции, магазины, супермаркеты и др.); использование собственных или заемных средств; использование ценных бумаг, опционов; строительство новых объектов или использование существующих; реконструкция, восстановление и реализация старых объектов и др. Экономическое развитие региона – перспективы развития региона; наличие различного типа промышленности, разных типов объектов и развитой инфраструктуры, а также наличие развитого финансирования с использованием современных методов и финансовых инструментов; размер населенного пункта или города; численность населения; демографический состав, контакты и удаленность от зарубежных регионов и городов; экономический рейтинг региона; уровень доходов населения. Спрос и предложение объектов недвижимости – наличие и развитие рынка недвижимости, информационное обеспечение и СМИ; наличие конкуренции и др. Алгоритм управления портфелем недвижимости Источники информации для формирования и управления портфелем недвижимости. 1. Рынок недвижимости. Философия и определение понятий, структура пространственно-экономического и временного развития, классификация, циклы развития, законы, постановления, характеристика концепции стоимости и информационное обеспечение. 2. Рынок капитала. Концепция стоимости, определение понятия инвестиции, виды финансирования, методы определения эффективности вложения капитала. 3. Производитель (заказчик, строитель). Задачи, цикл создания и жизни объекта, методы определения стоимости, методы расчетов. 4. Посредник. Экспертиза и оценка стоимости объектов недвижимости, формирование портфеля недвижимости, порядок заключения и оформления сделок. 5. Потребитель. Назначение недвижимости, циклы использования недвижимости, обеспечение потребительских услуг, доходность объектов, управление недвижимостью. 6. Методы оценки объектов недвижимости. Концепция стоимости, методы оценки, показатели оценки эффективности инвестиций, анализ финансовых коэффициентов. 7. Управление рисками. Определение и классификация рисков, уровень рисков, управление рисками. 8. Формирование портфеля недвижимости. Определение, принципы конструктирования, цели формирования, управление объектами и портфелем недвижимости. 9. Анализ портфеля недвижимости. Показатели эффективности вложения инвестиций, доходность портфеля, анализ финансовых показателей, формирование пакетов портфеля, налогообложение, страхование. 10. Страхование. Общие принципы страхования недвижимости, экономическая сущность. Методы расчета тарифов. Порядок оформления договоров. 11. Принятый вариант портфеля. Стратегия и тактика выбора портфеля. 12. Управление объектом или портфелем недвижимости. Анализ квартальной доходности портфеля, управление объектами и обеспечение прибыльности. Изменение состава портфеля. Показатели эффективности инвестиций, анализ финансовых показателей, анализ работы управляющей структуры. 13. Корректировка портфеля недвижимости. Изменение состава портфеля недвижимости, перечень прогнозных показателей эффективности инвестиций. 14. Корректировка портфеля недвижимости. Изменение состава портфеля недвижимости с учетом изменений рынка недвижимости. 15. Внутренняя информационная среда. Содержание информационной базы, состав и характеристика подсистем. 16. Внешняя информационная среда. Описание и характеристика. Алгоритм разработки и управления портфелем недвижимости Алгоритм разработки и управления портфелем недвижимости включает три блока. Первый блок (1) – организация и создание управляющей компании. 1.1. Формулирование идеи бизнеса по формированию и управлению портфелем недвижимости. Осуществляется инициативной группой – учредителями. 1.2. Подготовка учредительных документов для регистрации фирмы. 1.3. Регистрация фирмы. 1.4. Формирование в составе фирмы информационно-аналитического отдела. 1.5. Формулирование целей, миссии и задач фирмы. В состав портфеля недвижимости могут быть включены следующие пакеты: ? пакет покупки жилья для сдачи в аренду; ? пакет покупки офисных помещений для сдачи в аренду; ? покупка складских помещений для сдачи в аренду; ? покупка гостиниц для бизнеса; ? покупка АЗС для бизнеса; ? покупка бизнеса – оказание услуг (ремонт автотранспорта, оказание услуг, аптечный бизнес, торговый бизнес и т. д.); ? покупка помещений для супермаркетов и магазинов и организации бизнеса; ? организация строительства объектов недвижимости для продажи и сдачи в аренду; ? покупка промышленных объектов для организации бизнеса; ? приобретение земельных участков и организация строительства коттеджей с последующей их продажей. Второй блок (2) – разработка портфеля недвижимости. 2.1. Определение состава и структуры портфеля недвижимости. Производится оценка стоимости объектов портфеля недвижимости по пакетам и в целом портфеля недвижимости. 2.2. Оценка стоимости объектов и проектов в составе портфеля недвижимости. 2.3. Определение потоков доходов объектов портфеля по годам. 2.4. Определение чистого дисконтированного дохода портфеля недвижимости по годам. 2.5. Сравнение расчетных ставок доходности портфеля недвижимости и рынка капитала. Если расчетные ставки доходности меньше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходим к этапу 2.6. 2.6. Оптимизация портфеля (возвращаясь к этапу 2.1) – производим изменение состава и структуры портфеля недвижимости в целях повышения доходности портфеля. Если расчетная ставка доходности портфеля недвижимости удовлетворяет требованиям, т. е. больше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходим к этапу 2.7. 2.7. Определение чистого дисконтированного дохода по годам. 2.8. Разработка программы инвестирования. В разработке должны участвовать специалисты в области управления ценными бумагами и финансовыми инструментами, юристы, финансовые аналитики. Основные направления разработки программы инвестирования включают: 2.8.1. Использование собственного капитала. 2.8.2. Использование заемного капитала (объемы, ставки кредитования). 2.8.3. Выпуск ценных бумаг. 2.8.4. Использование современных финансовых инструментов для кредитования проекта. 2.8.5. Самофинансирование – разработка программы использования и получения средств от покупателей на разных этапах создания объекта. 2.8.6. Ипотечное кредитование. 2.8.7. Привлечение генеральных инвесторов. 2.8.8. Использование прибыли от бизнеса в процессе реализации портфеля недвижимости. 2.9. На данном этапе производится оценка ставок доходности и уровня риска портфеля недвижимости и сравнение со среднерыночными или планируемыми для портфеля недвижимости. При определении уровня риска необходимо рассматривать интеграцию способов управления риском. А. Финансовый риск: ? изменение капитальных затрат; ? изменение валютных курсов; ?инфляция; ? нарушение договорных обязательств; ? неисполнение долговых обязательств. Б. Операционный риск: ? выход из строя оборудования; ? стихийные бедствия; ? моральный износ недвижимости; ? физический износ недвижимости; ? изменение инфраструктуры в местоположении объектов. В. Риск рынка продукции: ? потеря клиентов; ? рост конкуренции; ? снижение спроса на продукцию; ? предложение более современной продукции и материалов, дизайна по более низким ценам. Г. Риск факторов производства: ? рост или снижение цен на объекты портфеля; ? использование новых технологий в производстве продукции; ? забастовки сотрудников; ? уход ключевых сотрудников; ? разрыв контрактов с партнерами. Д. Налоговый риск: ? изменение ставок налогов; ? введение новых налогов или платежей; ? изменение тарифов и нормативов. Е. Административный риск: ? изменение в природоохранном законодательстве; ? прекращение ценовой поддержки; ? прекращение поддержки импорта; ? ужесточение требований к качеству, условиям, технологиям, материалам; ? ужесточение требований к безопасности жизнедеятельности населения и др. Ж. Юридический риск: ? изменения в торговых отношениях; ? повышение ответственности за качество товаров, продукции и услуг; ? иски акционеров, кредиторов, инвесторов; ? новые требования по оформлению разрешений на приобретение земельных участков и объектов. Многообразие рисков, возможных при управлении портфелем недвижимости, затрудняет нахождение уровня рисков и его минимизацию. Теория и методология управления рисками и доходностью находятся в стадии постоянного совершенствования. Если требования величины доходности и уровня риска не обеспечиваются для портфеля недвижимости, то на этапе 2.10 производятся улучшение и оптимизация этих показателей и возврат на этап 2.1. 2.10. Производится оптимизация портфеля недвижимости за счет изменения состава и структуры портфеля, использования новых методов и финансовых инструментов финансирования. В случае выполнения требований доходности и уровня риска на этапе 2.9 производится разработка мероприятий на тактическом уровне. Третий блок (3) – разработка элементов управления портфелем недвижимости и его корректировка. 3.1. Разработка концепции мероприятий по управлению портфелем недвижимости. 3.2. Разработка мероприятий организационными структурами фирмы на уровне разделов бизнес-плана с использованием общей концепции управления: 3.2.1. Планово-экономическая служба осуществляет планирование деятельности участников проекта; организацию учета ежемесячного, ежеквартального; анализ результатов управления портфелем недвижимости; оптимизацию портфеля недвижимости путем изменения его состава, структуры, методов инвестирования; разработку организационных мероприятий; изменение менеджмента. 3.2.2. Финансовая служба. Выполняет планирование финансирования проектов, учет инвестиций, оценку эффективности их использования, реинвестирование. 3.2.3. Маркетинг и сбыт. Служба ведет анализ рынка недвижимости, спроса и предложения, рекламную деятельность, организует реализацию объектов и услуг. 3.2.4. Строительный отдел. Организация строительства и управления объектами. Контроль за ходом строительства и выполнения объемов работы. Организация ремонтов и улучшения объектов портфеля недвижимости. 3.2.5. Юридическая служба. Оформление договоров, контрактов, документов, иски, судебные разбирательства, арбитраж. 3.3. Организация финансирования выполняется с учетом состава и структуры портфеля недвижимости, существующих условий финансирования, привлечением инвестиций и использованием собственного капитала. Финансирование используется для строительства и ввода новых объектов, сдачи в аренду или продажи объектов недвижимости, приобретения бизнеса и его эффективного использования. Направления финансирования изложены в п. 3.3.1–3.3.5. 3.3.1. Приобретение объектов или бизнеса. 3.3.2. Организация бизнеса. 3.3.3. Организация строительства объектов недвижимости. 3.3.4. Сдача жилья в аренду. 3.3.5. Сдача в аренду других видов недвижимости. 3.4. Анализ состояния портфеля недвижимости производится ежемесячно, ежеквартально с расчетом показателей и коэффициентов эффективности. 3.5. На основании результатов анализа производится корректировка портфеля недвижимости и его оптимизация. Цикл управления увязывается с разработкой портфеля недвижимости (этап 2.1). 7.3. Использование инвестиционного анализа в управлении объектами недвижимости Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект недвижимости является либо самостоятельным объектом оценки, либо входит в управляемый портфель недвижимости. Для принятия инвестиционного решения следует располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительно получаемого дохода, степени риска, неопределенности, достижения конечного результата и т. д. Различают статические (простые) и динамические (усложненные) методы оценки эффективности, основанные на теории временной стоимости денег. В практике оценки и управления объектами недвижимости используют динамические показатели эффективности, которые предусматривают систему показателей: 1) чистая текущая стоимость; 2) ставка доходности проекта; 3) срок (период) окупаемости; 4) внутренняя ставка доходности; 5) модифицированная ставка доходности; 6) ставка доходности финансового менеджмента. При оценке инвестиционной привлекательности объекта недвижимости используют, как правило, первые четыре показателя. Рассмотрим содержание показателей и их расчет в ходе оценки и управления объектом недвижимости. Чистая текущая стоимость Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости. Чистая текущая стоимость (NPV) рассчитывается как разность величины исходной инвестиции (IC) и общей суммы дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока: где CF – денежные поступления от реализации проекта; r – ставка дисконтирования; n – срок инвестирования (продолжительность проекта); IC – величина первоначальной инвестиции; k – порядковый номер года. Если проект предполагает не разовую инвестицию, а последовательное инвестирование финансовых ресурсов в течение m лет, то формула для расчета NPV модифицируется следующим образом: где CF – денежные поступления от реализации проекта; r – ставка дисконтирования; n – срок инвестирования (продолжительность проекта); IC – величина первоначальной инвестиции; i – прогнозируемый средний темп инфляции. Пример 7.1 Рассчитаем показатель NPV по анализируемому объекту недвижимости «Престиж» (табл. 7.1). Ставка дисконтирования – 20%. Таблица 7.1 Расчет чистой текущей стоимости Положительная величина NPV показывает, насколько возрастет стоимость активов инвестора. Поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной чистой текущей стоимости доходов. Показатель NPV относится к категории абсолютных, что позволяет суммировать результаты по отобранным вариантам для определения NPV по инвестиционному портфелю в целом. Рассмотрим влияние ставки дисконтирования на доходность объекта недвижимости «Престиж» (табл. 7.2). Таблица 7.2 Влияние ставки дисконтирования на NPV Увеличение ставки дисконтирования снижает величину реального прироста активов. Следовательно, один и тот же объект в разных условиях, оцененных ставкой дисконтирования, даст различные результаты и из прибыльного может превратиться в убыточный. Недостатки показателя чистой текущей стоимости NPV. 1. Абсолютное значение NPV при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость не учитывает объем вложений по каждому варианту. 2. Величина NPV зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает применяемая аналитиками ставка дисконтирования, а оценка уровня риска проводится довольно субъективно. Индекс доходности проекта Данный показатель отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются величиной затрат и потоками доходов. Индекс рентабельности (доходности) проекта (PI) рассчитывается как отношение приведенного дохода по проекту к величине приведенных затрат (инвестиций). Индекс рентабельности является относительным показателем и характеризует эффективность осуществляемых вложений. Чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект. где CF – денежные поступления от реализации проекта; r – ставка дисконтирования; n – срок инвестирования (продолжительность проекта); IC – величина первоначальной инвестиции; k – порядковый номер года. Возможен и другой вариант расчета этого показателя: Индекс рентабельности (доходности) инвестиционного проекта «Престиж» составляет По экономическому содержанию индекс рентабельности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций. Если индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное значение чистой текущей стоимости доходов. Отбирается проект с максимальным индексом доходности инвестированного капитала. При принятии инвестиционных решений аналитики отдают предпочтение данному показателю в том случае, если величина NPV в рассматриваемых проектах одинакова. Поскольку показатель NPV является абсолютным, возможна ситуация, когда объекты недвижимости будут иметь равную чистую текущую стоимость доходов. Пример 7.2 Объект А требует для инвестирования 2000 ден. ед. и обеспечивает поток доходов в сумме 800, 500, 900, 1000 и 1000 ден. ед. Объект Б требует для инвестирования 1750, а предполагаемый поток доходов составит 800, 400, 800, 900 и 800 ден. ед. Ставка дисконтирования, используемая при принятии решения, – 15% (табл. 7.3). Таблица 7.3 Сравнительный анализ инвестиционной привлекательности двух объектов Вывод. В этом случае по методу чистой текущей стоимости следует выбрать проект А. В этом случае по методу индекса рентабельности следует предпочесть проект Б. Преимущества показателя PI заключаются в том, что он является относительным и отражает эффективность единицы инвестиций. Кроме того, в условиях ограниченности ресурсов этот показатель позволяет сформировать наиболее эффективный инвестиционный портфель. Основным недостатком является зависимость результатов расчета от ставки дисконта. Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость Период окупаемости – это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода. Схема расчета срока окупаемости: 1) определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения; 2) рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины; 3) определить срок окупаемости (Pay Back Period, PBP) по формуле где Т – число лет, предшествующих году окупаемости; НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости; ДДП – дисконтированный денежный поток года окупаемости. Пример 7.3 Объект недвижимости «Престиж» требует вложений в размере 3000 ден. ед., доходы составят: в первый год – 1000, во второй – 1500, в третий – 1400, в четвертый – 1500, в пятый – 1200 ден. ед. Ставка дисконтирования – 20%. Определим дисконтированный срок окупаемости проекта (табл. 7.4). Таблица 7.4 Расчет срока окупаемости Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут заморожены, так как реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости. При отборе вариантов предпочтение отдается проектам с наименьшим сроком окупаемости. Показатель «период окупаемости» целесообразно рассчитывать по объектам, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаемости должен быть меньше периода пользования заемными средствами, устанавливаемого кредитором. Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно в максимально короткий срок возвратить вложенные средства, например при вложении временно свободных денежных средств. Недостатки показателя: 1) в расчетах игнорируются доходы, получаемые после предлагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтернативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиваться применением только данного показателя; 2) использование этого показателя для анализа инвестиционного портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть определен как простая средняя величина. Внутренняя ставка доходности проекта Внутренняя ставка доходности проекта (IRR) – это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. IRR показывает максимально допустимый относительный уровень риска, с которым может быть связан данный проект. Названный показатель можно использовать лишь для классических инвестиционных проектов, основанных на ординарных денежных потоках и предполагающих разовую начальную инвестицию и последующие денежные поступления. Сравнение критерия внутренней ставки доходности проекта (IRR) и средневзвешенной стоимости капитала (WACC) позволяет судить о целесообразности инвестиций в данный проект. Если IRR > WACC, то проект является более прибыльным, чем аналогичные проекты в среднем, и должен быть принят. В случае когда IRR < WACC, проект является менее прибыльным, чем аналогичные проекты в среднем. Наконец, при IRR = WACC проект в коммерческом отношении не лучше и не хуже, чем аналогичные. Использование IRR при анализе и отборе инвестиционных проектов основано на интерпретации этого показателя. Внутренняя ставка является индивидуальным показателем конкретного проекта, представленного не только данной суммой затрат, но и потоком доходов, индивидуальным как по величине каждого слагаемого потока, так и по времени возникновения. Рассмотрим влияние распределения доходов во времени на показатель IRR (табл. 7.5). Таблица 7.5 Сравнительный анализ проектов Все три проекта в табл. 7.5 требуют затрат 1 200 000 руб., совпадает и сумма доходов в том виде, в каком они будут представлены в финансовых отчетах соответствующих лет. Однако различия в распределении потока доходов во времени оказывают существенное влияние на показатель IRR. Внутренняя ставка доходности проекта Y почти в 1,6 раза больше, чем по проекту Z. IRR можно интерпретировать как некий «запас прочности» проекта, отражающий его устойчивость в условиях возможного повышения риска. Неблагоприятные изменения, затрагивающие как экономику в целом, так и конкретный вид бизнеса, требуют адекватного уровня ставки дисконтирования. Проекты с максимальной величиной IRR более привлекательны, так как потенциально способны выдерживать большие нагрузки на инвестиционный капитал, связанные с возможным повышением его стоимости. Вследствие неоднократного инвестирования чистая текущая стоимость доходов будет принимать нулевое значение несколько раз. Следовательно, IRR будет иметь столько же решений. Для анализа рекомендуется использовать минимальное значение внутренней ставки доходности проекта. Сравнение расчетной величины IRR с требуемой ставкой дохода на капитал позволяет на начальной стадии отклонять неэффективные проекты. Недостатки показателя внутренней ставки доходности проекта (IRR) следующие. 1. IRR сложно использовать для оценки инвестиционного портфеля в целом, так как этот показатель в отличие от показателя NPV не суммируется и характеризует только конкретный проект. 2. IRR требует особого применения при анализе инвестиций, предусматривающих несколько крупных отрицательных денежных потоков в течение экономической жизни проекта, например приобретение недвижимости в рассрочку. 3. Оценка объекта исходит из гипотетического предложения, что генерируемые недвижимостью доходы реинвестируются и приносят доход по ставке, равной IRR. На практике такое совпадение маловероятно. Следовательно, IRR является достаточно абстрактным показателем, однако его использование при отборе проектов дает хорошие результаты. Модифицированная ставка доходности Модифицированная ставка доходности (MIRR) инвестиционного проекта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств. Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обязательное требование к таким временным инвестициям заключается в том, что они должны быть безрисковые и высоколиквидные, так как вложенный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту. Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка. В странах со стабильной рыночной экономикой это обычно уровень дохода по облигациям государственного займа с пятилетним сроком погашения. Дисконтирование затрат по безрисковой ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта. Схема расчета модифицированной ставки доходности выглядит следующим образом. 1. Определяется величина безрисковой ликвидной ставки доходности. 2. Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке. 3. Составляется модифицированный денежный поток. 4. Рассчитывается MIRR по схеме определения внутренней ставки доходности, но на основе модифицированного денежного потока. Пример 7.4 Пример расчета MIRR для проекта «Риэлти» Затраты – 800 ден. ед.; поток доходов – 500, 600, 700, 800 ден. ед. Средства, предназначенные для вложения в проект во втором году, могут быть помещены на один год в безопасный проект, например в государственные ценные бумаги. Если они обеспечивают доход 6% годовых, то инвестор в первый год должен вложить, во-первых, 800 ден. ед. – в основной проект; во-вторых, 800:(1+0,06)=800·0,9434=755 ден. ед. – в государственные ценные бумаги. Таким образом, суммарные инвестиции составят 1555 ден. ед. Дальнейший расчет осуществляется по схеме внутренней ставки доходности проекта. Однако денежный поток в модифицированном виде будет выглядеть следующим образом (табл. 7.6). Таблица 7.6 Расчет модифицированной ставки доходности Ставка доходности финансового менеджмента Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывает среднюю, т. е. круговую, ставку доходности будущих инвестиций. Схема расчета ставки доходности финансового менеджмента (FMRR) выглядит так. 1. Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности. Конец ознакомительного фрагмента. Текст предоставлен ООО «ЛитРес». Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию (https://www.litres.ru/kollektiv-avtorov/ocenka-stoimosti-imuschestva/?lfrom=390579938) на ЛитРес. Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом. notes 1 Ст. 3, Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 3.07.2016 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 1.01.2017 г.). 2 Федеральный закон от 21.02.1992 г. № 2395–1 «О недрах» (в ред. от 3.10.2016 г. № 52-ФЗ). 3 Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 г. № 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». 4 Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 г. № 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». 5 Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». 6 Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3) (ред. от 06.12.2016 г.)». 7 Основы корреляционно-регрессионного анализа рассмотрены в книге: Правовые, теоретические и математические основы: Учебное пособие / И. В. Косорукова, В. Е. Кацман, А. Ю. Родин. – М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2013. 8 Поскольку данные сборников «КО-ИНВЕСТ» являются коммерческой информацией, то в данном пособии они изменены для избежания несанкционированного распространения коммерческой информации. 9 Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2006. – № 12 (63).